シーフォルム関内II
シーフォルム関内II（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区長者町５丁目５７−２ |
|---|---|
| 交通 | 伊勢佐木長者町駅 徒歩2分 ／ 関内駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2020-03（築6年） |
| 総戸数 | 108戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | one to one advisors |
この物件の解説（宅建士視点）
シーフォルム関内IIは、神奈川県横浜市中区長者町にある築6年・11階建て108戸のワンルームマンションです。伊勢佐木長者町駅徒歩2分という立地を中心に、建物・価格・周辺データを宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
シーフォルム関内IIは神奈川県横浜市中区長者町５丁目に位置し、伊勢佐木長者町駅から徒歩2分、関内駅からも徒歩6分と2つの駅が使える立地です。通勤や通学で複数路線を利用したい人には便利な場所と言えます。
この一帯は用途地域が商業地域で、建蔽率（建物を建てられる割合）は80%、容積率（延べ床面積の上限）は700%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗や飲食店が集まり生活の利便性は高い一方、人通りや騒音が気になる場合もあるため、現地を昼と夜の両方で歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
シーフォルム関内IIは2020年3月に竣工した築6年、11階建て・総戸数108戸のマンションです。比較的新しく大規模修繕がまだ発生していない時期と考えられますが、実際の維持管理状況は書類で確認する必要があります。
建物の構造や土地の権利（所有権か借地権か）、分譲会社は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はone to one advisorsですが、管理体制の実態は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は3件行われ、内訳は「注意」が2件、「安全・割安」が1件でした。平均実質利回りは3.62%、平均提示価格は2850万円、家賃は3件とも95,000円でした（最終診断日2026年6月22日）。件数が少ないため、幅を持って見る材料としてください。
横浜市中区全体では93件の診断があり、「危険（割高）」が44件と最も多く、次いで「安全・割安」が30件、「注意」が19件でした。エリア平均の実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円です。この棟の利回りはエリア平均より0.27ポイント低く、価格はエリア平均より高めですが家賃も高いため、一概に割高とは言えません。実際の妥当性は複数の診断や仲介の査定と合わせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から106mの地点（曙町１丁目５番７外）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり870,000円で、前年の740,000円から17.6%上昇しました。地価が上がっている地域であることが分かりますが、これは公示地の数値であり、この棟自体の資産価値を保証するものではありません。
周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は1098件あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、築2019年・1K・20平方メートルで2100万円の取引などがあります。ただし間取りや築年が物件ごとに異なるため、単純比較はできません。
国交省のデータでは、この地域の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、地形は三角州・海岸低地とされ、液状化しやすいとの評価もあります。低層階や設備の浸水対策については、ハザードマップと重要事項説明書で必ず確かめてください。
伊勢佐木長者町駅徒歩2分、関内駅徒歩6分で利便性は高い立地です。
診断3件では「注意」が多く、利回りはエリア平均よりやや低めです。
構造や権利、修繕計画は未確認のため、書類で必ず確かめてください。
- 建物の構造・権利形態を登記簿や重説で確認する
- 管理組合の総会議事録・長期修繕計画を確認する
- 分譲会社や施工会社を重要事項説明書で確認する
- 実質利回りと家賃設定の根拠を複数資料で照合する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 現地を昼夜に歩いて周辺環境を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別に確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.62%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 95,000円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 31.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／曙町１丁目５番７外（この棟から約106m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- グリフィン横浜・山下公園弐番館横浜市中区
- ガーラ横濱関内グランドステージ横浜市中区
- フェニックス横濱関内BAY GAIA横浜市中区
- フェニックス横濱関内BAYGAIA横浜市中区
- セザール伊勢佐木横浜市中区
- ライオンズマンション横浜山手横浜市中区
