セザール伊勢佐木
セザール伊勢佐木（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区若葉町3丁目43-1 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 黄金町駅 徒歩5分 ／ 横浜市営地下鉄ブルーライン 阪東橋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1981-03（築45年） |
| 総戸数 | 173 |
| 階数 | 地上10階建て |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | ジャパンビル株式会社 |
| 建物管理会社 | 昭和管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
セザール伊勢佐木は横浜市中区若葉町にある築45年・173戸のワンルームマンションです。黄金町駅・阪東橋駅の2駅が使え、割高診断3件は安全・割安が中心でエリア平均より利回りがやや高めですが、地価は上昇傾向で液状化しやすい地盤など確認したい点もあります。
立地と交通
セザール伊勢佐木は神奈川県横浜市中区若葉町3丁目にあるワンルームマンションです。京急本線黄金町駅まで徒歩5分、横浜市営地下鉄ブルーライン阪東橋駅まで徒歩6分と、2路線が使える立地です。どちらの駅も歩いて行ける距離なので、通勤や通学のルートを選びやすい点は魅力です。
この場所は用途地域が商業地域で、区域は市街化区域に指定されています。商業地域は店や事務所、マンションが混在しやすいエリアで、生活に必要なお店が近くに集まりやすい一方、人通りや車の音が気になる人もいます。実際の周辺環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1981年3月に建てられ、2026年時点で築45年です。地上10階建てで総戸数は173戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な造り）です。権利形態は所有権で、分譲はジャパンビル株式会社、管理は昭和管財株式会社が行っています。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主か管理会社に求めて確かめてください。築45年という年数は、配管や外壁の修繕履歴が特に重要になる時期なので、過去の大規模修繕の実施記録もあわせて確認すると安心です。
総戸数173戸は横浜市中区の中でも規模が大きい部類に入ります。戸数が多いマンションほど、管理組合の意思決定や修繕積立金の合意形成に時間がかかることもあるため、過去の総会でどのような議論があったか、議事録を取り寄せて確認しておくと安心につながります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件あり、実数として扱える件数です。内訳は安全・割安が2件、注意が1件、危険（割高）は0件で、多い判定は安全・割安でした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は4.74%、平均の提示価格は1,010万円、家賃は中央値52,000円（45,000円〜53,000円）でした。
同じ横浜市中区のエリア全体では診断が93件あり、多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.89%で、この棟はそれより0.85ポイント高い結果です。エリア全体より割高感の強い判定が多い地域の中で、この棟は相対的に落ち着いた位置にあると言えます。最終診断日は2026年4月20日です。
診断件数はエリア全体の93件に比べるとまだ少なく、今後データが増えることで判定の傾向が変わる可能性もあります。現時点の数字は参考情報の一つとして捉え、最新の診断結果もあわせて確認することをおすすめします。小さな棟ほど、1件の診断結果が全体の印象を大きく左右する点にも注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から130m離れた若葉町2丁目30番の地点で、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり507,000円です。前年の440,000円から15.2%上昇しました。この地点は商業地域に指定されており、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地に対する延床面積の割合）は500%で、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,087件あり、価格の中央値は2,300万円、面積の中央値は20平方メートルです。例えば2025年第4四半期の伊勢佐木町の取引では1LDK・30平方メートルが3,500万円でした。この棟自体の専有面積は今回のデータに無いため、価格を単純に比べたい場合は物件概要や登記簿で面積を確かめてください。
ほかの取引例では、2025年第4四半期の黄金町で1DK・30平方メートルが2,700万円、日枝町で1K・25平方メートルが1,500万円という事例があります。間取りや面積によって価格の幅が大きいため、面積や間取りをそろえて比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、高潮（台風などで海面が大きく上がる現象）は1m以上3m未満とされています。地盤は液状化（地震の揺れで地面が一時的にやわらかくなる現象）しやすい三角州・海岸低地に分類されています。これらは災害リスクの目安なので、購入前に市区町村のハザードマップで最新の情報を確認してください。
棟の診断3件は安全・割安が多く、エリア平均より利回りが高めです。
築45年のため、修繕履歴と管理体制の確認が特に重要になります。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい地盤である点も踏まえて検討してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 過去の大規模修繕の実施履歴を管理会社に確認する
- 物件の専有面積を物件概要や登記簿で確認する
- 市区町村のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を重要事項説明書で確認する
- 現地を歩いて周辺の人通りや騒音を自分の目で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.85ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.74%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.85ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 53,000円
- 52,000円
- 45,000円
この棟の家賃中央値（52,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 28% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／若葉町２丁目３０番（この棟から約130m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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