ガーラ横濱関内グランドステージ
ガーラ横濱関内グランドステージ（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３−４ |
|---|---|
| 交通 | 伊勢佐木長者町駅 徒歩3分 ／ 関内駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-02（築9年） |
| 総戸数 | 200戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ横濱関内グランドステージは横浜市中区にある築9年・11階建て200戸の投資用ワンルームマンションです。伊勢佐木長者町駅から徒歩3分、関内駅から徒歩5分の2駅利用が可能で、割高診断は参考値ながら気になる点もあります。立地・建物・価格の目安を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ガーラ横濱関内グランドステージは、神奈川県横浜市中区不老町3丁目にあります。最寄り駅は伊勢佐木長者町駅で徒歩3分、関内駅からも徒歩5分とアクセスできる立地です。2つの駅が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい点は魅力といえます。駅周辺は商業施設も多く、日常の買い物にも便利です。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%（敷地面積に対する建物の割合）・容積率500%（延床面積の割合）、防火地域に指定されています。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てやすい区域という意味で、周辺には店舗やオフィスが混在しやすい特徴があります。駅前の賑わいと住環境のバランスは、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2017年2月に竣工した築9年（2026年時点）の11階建てで、総戸数は200戸です。分譲は東証プライム上場のFJネクストが手がける「ガーラ」ブランドで、投資用ワンルーム向けの設備仕様が特徴とされています。構造や権利形態（所有権か借地権かなど）はデータが未取得のため、購入前に重要事項説明書（物件の詳しい説明をまとめた書類）で確認する必要があります。
管理会社はパートナーズです。管理費や修繕積立金の金額、修繕履歴などの詳しい内容はデータが未取得のため、この記事では分かりません。総戸数200戸という規模は管理組合の運営や修繕計画にも影響するため、管理規約や長期修繕計画書を取り寄せて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年7月5日時点で2件のみのため、参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、件数が少なく傾向を断定できる段階ではありません。平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2935万円、家賃は84,000円〜90,000円（中央値87,000円、サンプル2件）でした。
同じ横浜市中区エリア全体では93件の診断があり、平均実質利回り3.89%、平均提示価格2299万円、家賃中央値72,270円です。この棟の家賃中央値87,000円はエリアの中央値より高く、平均提示価格もエリア平均より高めですが、利回り差を示すデータは未取得のため、割高かどうかの最終判断は控えます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から28m離れた地点の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり760,000円で、前年の645,000円から17.8%上昇しています。地価公示とは国が毎年公表する土地の目安価格のことで、この地点は商業地域・建蔽率80%・容積率500%・防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1037件あり、価格中央値は2400万円、単価中央値は1平方メートルあたり96万円、面積中央値は20平方メートルです。例として弥生町では950万円（25㎡・1K・1983年築）から4700万円（30㎡・2018年築）まで価格の幅があり、築年や広さによって差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」ですが、高潮は1m以上3m未満の想定があり、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。液状化とは、地震のときに地盤が水を含んだ砂のようになり、建物が傾いたりする現象のことです。洪水の心配が低くても、高潮や液状化のリスクは別に確認しておく必要があります。購入前にハザードマップで最新情報を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点4（5件の口コミ）が寄せられています。良い点として、横浜駅へのアクセスの良さ、夜遅くまで営業する飲食店が多く夜道が明るいこと、JRと横浜市営地下鉄ブルーラインの2路線が使えること、駅近くにスーパーや本屋があり生活しやすいことなどが挙げられています。気になる点の投稿はデータ上ありませんでした。
口コミでは関内エリア731物件中19位という評価も紹介されていますが、件数が5件と多くはないため、あくまで参考情報として捉えるのがよいでしょう。
2駅利用で利便性は高いが、割高診断は2件のみで参考値にとどまります。
家賃・価格はエリア平均より高めですが、利回り差のデータは未取得です。
地盤は液状化しやすく高潮想定もあり、ハザード確認が欠かせません。
- 構造・権利形態（所有権か借地権か）を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と過去の修繕履歴を確認する
- 長期修繕計画書の内容を確認する
- 高潮・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- 割高診断は2件のみの参考値である点を理解する
- 家賃相場は複数の情報源で自分でも確認する
- 実際に駅からの道のりを歩いて確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で中立的に検証します。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億円（前期比26.6%増）・営業利益144億円（同51.8%増）と増収増益で、事業基盤は堅調に推移しています（公表資料より、2026年8月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点5件
- 横浜駅へ近く通勤通学に便利な好立地
- 駅周辺に夜遅くまで営業する飲食店が多く夜道も明るく安全
- JRと横浜市営地下鉄ブルーラインの2路線が利用可能
- 駅近くにスーパーや本屋など生活施設が充実
- 関内エリア731物件中19位の高評価
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.51ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.51ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 84,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 20.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／不老町３丁目１３番１２（この棟から約28m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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