ガーラ横濱関内グランドステージ
ガーラ横濱関内グランドステージ（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３−４ |
|---|---|
| 交通 | 伊勢佐木長者町駅 徒歩3分 ／ 関内駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-02（築9年） |
| 総戸数 | 200戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ横濱関内グランドステージは、横浜市中区に立地する投資用ワンルームマンションです。伊勢佐木長者町駅徒歩3分、関内駅徒歩5分。2017年竣工、11階建200戸で、管理会社はパートナーズです。割高診断は参考値ながら判定が割れており、価格の見極めが大切な1棟です。
立地と交通
ガーラ横濱関内グランドステージは神奈川県横浜市中区不老町3丁目に位置します。最寄り駅は伊勢佐木長者町駅まで徒歩3分、関内駅まで徒歩5分と、複数駅を使い分けられる立地です。通勤・通学の移動のしやすさは、賃貸需要を考えるうえで重要な要素の一つです。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。周辺は商業施設が集まるエリアで都市的な利便性が高い一方、具体的な生活動線や騒音・混雑の体感は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
本棟は2017年2月竣工、築9年、11階建で総戸数200戸です。分譲会社は東証プライム上場のFJネクストで、投資用ワンルームに特化した「ガーラ」ブランドの1棟として企画されました。管理会社はパートナーズです。
建物の構造（鉄筋コンクリート造など）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理体制の実態についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は「危険（割高）」1件、「安全・割安」1件と評価が分かれています。平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は2935万円、家賃中央値は87,000円（家賃サンプルは84,000円〜90,000円の2件）で、最終診断日は2026年7月5日です。
横浜市中区全体では診断件数93件のうち、「危険（割高）」44件、「注意」19件、「安全・割安」30件で、エリア全体としても割高判定がやや多い傾向です。エリアの平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円で、本棟の利回りはエリア平均より低めの水準にあります。件数が少ない本棟の数字だけで判断せず、エリア全体の傾向とあわせて見ることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から28m地点の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり760,000円で、前年の645,000円から17.8%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域です。地価が上がっているからといって、個別物件の価格が適正とは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1037件あり、価格中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は96万円、面積中央値は20平方メートルです。例として弥生町では、950万円・25平方メートル・1K・1983年築や、4700万円・30平方メートル・2018年築などの取引が見られます。面積や築年によって価格差が大きいため、条件が近い事例で比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」です。一方で高潮（台風などで海水が押し寄せる現象）は1m以上3m未満の想定があり、液状化（地震で地盤が液体状になる現象）も「しやすい」地域、地形は三角州・海岸低地とされています。水害・地盤リスクは自治体のハザードマップで最新情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには5件の口コミが寄せられ、評点は4.0（5点満点）です。良い点として、横浜駅へのアクセスの良さ、駅周辺の飲食店が多く夜道が明るいこと、駅近くにスーパーや本屋があり生活しやすいことなどが挙げられています。関内エリア731物件中19位という評価も紹介されています。
気になる点として挙げられた投稿は今回のデータには見当たりませんでした。ただし口コミは投稿者個人の感想であり、件数も限られるため、実際の住み心地は内見や管理会社への聞き取りであわせて確認することをおすすめします。
割高診断は参考値（2件）で判定が割れており、価格の見極めが必要です。
地価は上昇傾向ですが、高潮・液状化リスクもあるため確認が欠かせません。
口コミ評価は良好ですが、構造や権利形態など未確認の情報は書類で確かめましょう。
- 建物構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃相場は複数の会社に査定を依頼して確かめる
- 割高診断は参考値のため、エリア全体の傾向もあわせて見る
- 高潮・液状化リスクを自治体のハザードマップで確認する
- 現地を訪れ、昼夜の周辺環境や人通りを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億円（前期比26.6%増）・営業利益144億円（同51.8%増）と増収増益で、事業基盤は堅調に推移しています（公表資料より、2026年8月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。 駅近・単身者需要に絞った立地選定は、空室リスクの低減という観点では合理的です。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点5件
- 横浜駅へ近く通勤通学に便利な好立地
- 駅周辺に夜遅くまで営業する飲食店が多く夜道も明るく安全
- JRと横浜市営地下鉄ブルーラインの2路線が利用可能
- 駅近くにスーパーや本屋など生活施設が充実
- 関内エリア731物件中19位の高評価
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.51ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.38%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.51ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 84,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 20.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／不老町３丁目１３番１２（この棟から約28m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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