フェニックス横濱関内BAYGAIA
フェニックス横濱関内BAYGAIA（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区扇町２丁目５−１７ フェニックス横濱関内 |
|---|---|
| 交通 | 関内駅 徒歩6分 ／ 伊勢佐木長者町駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2010-07（築16年） |
| 総戸数 | 199戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
フェニックス横濱関内BAYGAIAは横浜市中区扇町にある2010年築・11階建て199戸のワンルームマンションです。関内駅・伊勢佐木長者町駅とも徒歩6分ですが、割高診断は危険（割高）の判定が多く出ています。
立地と交通
フェニックス横濱関内BAYGAIAは神奈川県横浜市中区扇町2丁目にあり、JR根岸線の関内駅と横浜市営地下鉄の伊勢佐木長者町駅のどちらからも徒歩6分です。2つの駅が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地といえます。用途地域は商業地域で、容積率600%・建蔽率80%と高い建物が建てやすいエリアです。
国交省のデータでは、棟から61m離れた地価公示の地点（扇町3丁目8番6）で、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり712,000円でした。前年の605,000円から17.7%上昇しており、周辺の地価は上向いています。ただし地価の上昇がそのまま家賃や売却価格の上昇を保証するものではありません。
建物と管理
建物は2010年7月の竣工で、2026年時点の築年数は16年、11階建て・総戸数199戸の規模です。管理会社はGatesが入っています。築16年はまだ大規模修繕の履歴が気になる時期で、建物の維持状態は実際の修繕履歴を見て判断する必要があります。
建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨造かなど）と、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理の実態についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社Gatesに求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数3件で、内訳は危険（割高）が2件、注意が1件、安全・割安は0件でした。件数は少ないですが実数として扱ってよいデータで、多い判定は危険（割高）です。平均実質利回りは3.52%、平均提示価格は2560万円、家賃は中央値87,000円（71,000円〜87,000円）でした。最終診断日は2026年6月22日です。
エリア全体（横浜市中区）の診断件数は93件で、危険（割高）44件、注意19件、安全・割安30件です。平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2299万円、家賃中央値は72,270円でした。棟の利回りはエリア平均より0.37ポイント低く、同じエリアの中では相対的に割高め寄りの診断結果が出ています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引データでは、周辺の取引事例は1037件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に扇町地区で1LDK・55平方メートル・5200万円の取引、不老町で1K・20平方メートル・2400万円の取引などが記録されています。間取りや面積が異なる事例も含まれるため、自分の検討する部屋の広さに近い事例で比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っていませんが、高潮は1m以上3m未満の想定があり、液状化しやすい地盤で、地形は三角州・海岸低地とされています。横浜の臨海部らしい立地の特徴で、購入を検討する際は自治体のハザードマップで具体的な想定浸水深や避難経路も合わせて確認してください。
関内駅・伊勢佐木長者町駅から徒歩6分で利便性は高いですが、診断は危険（割高）が多めです。
平均利回り3.52%はエリア平均3.89%よりやや低く、価格面はやや割高めの傾向です。
液状化しやすい地盤や高潮リスクもあるため、ハザードマップでの確認が欠かせません。
- 建物の構造や所有権の形式を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社Gatesに確認する
- 入居状況や家賃の根拠を賃貸借契約書で確認する
- 液状化しやすい地盤や高潮リスクをハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して提示価格が妥当か確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.37ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.52%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.37ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
- 87,000円
- 71,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 20.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／扇町３丁目８番６（この棟から約61m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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