フェニックス横濱関内BAY GAIA
フェニックス横濱関内BAY GAIA（神奈川県 横浜市中区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区扇町２丁目５−１７ フェニックス横濱関内 |
|---|---|
| 交通 | 関内駅 徒歩6分 ／ 伊勢佐木長者町駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2010-07（築16年） |
| 総戸数 | 200戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
フェニックス横濱関内BAY GAIAは、横浜市中区扇町にある2010年築・11階建て200戸のワンルームマンションです。関内駅・伊勢佐木長者町駅から徒歩6分の立地で、割高診断では3件中2件が「危険（割高）」、利回りはエリア平均よりやや低めという結果が出ています。
立地と交通
この物件は横浜市中区扇町にあり、JR根岸線の関内駅と横浜市営地下鉄の伊勢佐木長者町駅から、どちらも徒歩6分です。2つの駅を使える場所なので、通勤や通学の行き先を選びやすい立地と言えます。
所在地は商業地域に指定されており、建物を建てられる範囲を示す建蔽率は80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は600%です。オフィスや商業施設が混在するエリアで、駅前らしい賑わいのある街並みが想像できます。
建物と管理
フェニックス横濱関内BAY GAIAは2010年7月に竣工した11階建て、総戸数200戸の大きめのワンルームマンションです。築年数は16年で、横浜市中区の中心部に位置する大規模な棟になります。
建物の構造や土地の権利（所有権か借地権かなど）は今回のデータに記載がないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理会社や分譲会社の名前も分からないので、管理規約や総会議事録を売主や管理組合に確認するとよいでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、データはそのまま実数として扱える件数です。内訳は「危険（割高）」が2件、「注意」が1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。
平均の実質利回り（家賃収入から管理費や税金などを引いた、実際の利益の割合）は3.52%、平均提示価格は2,560万円でした。家賃は中央値で87,000円、最小71,000円から最大87,000円まで、3件のサンプルで確認されています。
横浜市中区全体の診断（93件）では、平均実質利回りが3.89%、平均提示価格が2,299万円、家賃中央値が72,270円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.37ポイント低く、中区全体の判定も「危険（割高）」が最多という結果です。最終診断日は2026年6月22日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から61メートルの地点（扇町3丁目8番6）の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり712,000円でした。前年の605,000円から17.7%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1,037件あり、価格の中央値は2,400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は96万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、扇町で5,200万円・55平方メートルの1LDK（2005年築）、太田町で3,800万円・40平方メートルの1DK（2001年築）などの取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、高潮は1メートル以上3メートル未満の想定があり、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。購入を検討する際は、自治体が公開しているハザードマップで最新の想定を確かめてください。
関内駅・伊勢佐木長者町駅から徒歩6分の2駅利用可能な立地で、通勤・通学の便は良さそうです。
割高診断は3件中2件が「危険（割高）」、利回りはエリア平均より0.37pt低く、強みとは言えません。
構造や権利、管理会社の情報が今回のデータに無いため、購入前に重要事項説明書などで確認が必要です。
- 建物の構造・権利関係は重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理会社・管理体制は総会議事録と長期修繕計画で確認する
- 分譲会社やブランドは販売資料か売主に確認する
- 家賃根拠は賃貸契約書や入居率データで確認する
- 液状化・高潮リスクは自治体のハザードマップで確認する
- 提示価格は周辺取引事例と比べて妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（条件が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 横浜市中区）
相場（3.89%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.37ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.52%）は、神奈川県 横浜市中区相場（3.89%）より0.37ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 横浜市中区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
- 87,000円
- 71,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、神奈川県 横浜市中区の周辺相場中央値（72,270円）より 20.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／扇町３丁目８番６（この棟から約61m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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