セザール第2蒲田
セザール第2蒲田（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区蒲田5-8-2 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩4分 ／ 京浜急行本線 京急蒲田駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1985-01（築41年） |
| 総戸数 | 90戸 |
| 階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)ジャパンビル |
| 建物管理会社 | (株)穴吹ハウジングサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
セザール第2蒲田は、東京都大田区蒲田にある築41年の鉄骨鉄筋コンクリート造・10階建てワンルームマンションです。JR蒲田駅から徒歩4分、京急蒲田駅から徒歩8分の駅近物件ですが、割高診断は3件とも「危険（割高）」で、価格と家賃のバランスに注意が必要な棟です。
立地と交通
セザール第2蒲田は、JR京浜東北線「蒲田」駅から徒歩4分、京浜急行本線「京急蒲田」駅から徒歩8分の場所に立地しています。2つの路線が使える点は、通勤や通学の選択肢を広げる材料になります。駅からの近さは、入居者を探すときの強みになりやすいポイントです。
所在地は商業地域に指定されており、建蔽率80%、容積率700%で、防火地域にも指定されています。これは建物を高く建てやすく、火災に対する規制が厳しい区域という意味です。周辺の生活利便施設の種類や数は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、地図サービスで確かめてください。
建物と管理
建物は1985年1月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）10階建てで、総戸数は90戸です。築年数は41年で、権利形態は土地・建物とも自分のものになる所有権です。分譲会社は株式会社ジャパンビル、管理会社は株式会社穴吹ハウジングサービスです。
築41年のこの建物では、大規模修繕の実施時期や今後の修繕計画が、入居率や資産価値に影響しやすくなります。しかし修繕履歴や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、サンプルの扱いとしては実数として扱ってよいとされています。3件とも「危険（割高）」という判定で、平均提示価格は2053万円、平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回り）は3.68%でした。家賃は61,000円から115,000円まで幅があり、中央値は64,900円です。最終診断日は2026年2月21日です。
大田区全体では249件の診断があり、「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が1件で、全体としても危険判定が最も多いエリアです。エリアの平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,150円で、この棟の利回りはエリア平均より0.15ポイント高い水準です。ただし件数が3件しかないため、この差を棟全体の傾向と言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から68メートルの地点（蒲田５－１８－５）の地価公示（国が毎年発表する土地の価格）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,180,000円で、前年の2,840,000円から12%上昇しています。周辺は商業地域・防火地域に指定されており、土地の価格は上昇傾向にあることが分かります。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は476件あり、価格中央値は2500万円、単価中央値は108万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期に蒲田本町地区で築2018年・30平方メートル・1Kが2800万円、蒲田地区で築2007年・20平方メートルが3000万円で取引されています。これらは近い間取りの取引価格の参考になりますが、個別の部屋の条件によって価格は変わります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は0.5〜1メートル未満とされています。地形は三角州・海岸低地（川が運んだ土や砂でできた平らな土地という意味です）で、液状化しやすい地盤（地震の揺れで地面が泥のようになる現象です）と示されています。購入を検討する場合は、大田区が公開する最新のハザードマップで想定を必ず確認してください。
駅徒歩4分と立地は良いが、割高診断は3件とも「危険（割高）」でした。
築41年で修繕履歴は不明なため、長期修繕計画の確認が欠かせません。
地価は上昇傾向ですが、液状化リスクもあるためハザード確認が必要です。
- 長期修繕計画書と直近の大規模修繕の実施履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の残高を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 大田区のハザードマップで最新の浸水・液状化想定を確認する
- 複数の賃貸サイトで周辺家賃の水準を照合する
- 重要事項説明書で管理費・修繕積立金の金額を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.15ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.68%）は、東京都 大田区相場（3.53%）より0.15ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 115,000円
- 64,900円
- 61,000円
この棟の家賃中央値（64,900円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（85,300円）より 23.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／蒲田５－１８－５（この棟から約68m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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