シーフォルム上野アジールコート
シーフォルム上野アジールコート（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区東上野４丁目２０−９ |
|---|---|
| 交通 | 上野駅 徒歩4分 ／ 稲荷町駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-08（築9年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | one to one advisors |
この物件の解説（宅建士視点）
シーフォルム上野アジールコートは、東京都台東区東上野に建つ2017年竣工・9階建て39戸のワンルーム投資用マンションです。上野駅徒歩4分という好立地ですが、割高診断の判定は分かれており、価格と利回りのバランスを事実データから中立に確認します。
立地と交通
シーフォルム上野アジールコートは、JR上野駅から徒歩4分、東京メトロ稲荷町駅から徒歩5分の場所にあります。上野駅はJRの複数路線に加え、新幹線や地下鉄も利用できる大きな駅で、通勤や通学、外出時の移動のしやすさは大きな魅力です。稲荷町駅も徒歩圏内にあり、行き先によって使い分けられる点も便利です。
所在地は東京都台東区東上野4丁目で、用途地域は商業地域です。商業地域は、店舗やオフィス、住宅などさまざまな建物を高く、大きく建てられるように定められた地域のことです。周辺には商業施設や飲食店、オフィスも多く、生活の利便性は高いエリアといえますが、人通りや交通量の多さが気になる人もいるかもしれません。
建物と管理
建物は2017年8月に竣工した9階建て、総戸数39戸のマンションです。2026年時点で築9年にあたり、比較的新しい部類のマンションといえます。構造そのものは今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社は「one to one advisors」です。日常の清掃や設備点検がどの程度行われているかは、管理会社の対応次第で変わってきます。権利形態（所有権か借地権かなど）や分譲会社の情報は今回のデータに無いため、売買契約書や登記簿で確認してください。将来の修繕費用の見通しについては、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めると安心です。
総戸数は39戸で、大規模タワー型ではなく中規模のマンションです。総戸数が少ない棟は、管理組合の意思決定がまとまりやすいとされる一方、修繕費用を戸数で割った負担が大きくなりやすい面もあります。修繕積立金の金額や滞納状況は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合資料で確認してください。
分譲時のブランド名や販売会社の情報も今回のデータに無いため、パンフレットや重要事項説明書で確認すると、物件の位置づけがより分かりやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は「危険（割高）」1件、「注意」1件、「安全・割安」1件と判定が分かれています。件数が多いとはいえないため、この結果だけで棟全体の価値を決めつけないことが大切です。
平均実質利回りは3.31%でした。実質利回りとは、家賃収入から管理費や税金などの経費を引いた後の、投資額に対する割合のことです。台東区全体の平均3.53%と比べると0.22ポイント低く、平均提示価格は4787万円でした。家賃中央値は155,000円で、エリア全体の家賃中央値98,000円より高めの水準です。家賃が高い分、利回りが伸びにくい構造になっている可能性があります。
最終診断日は2024年10月29日で、現在の市況とは差が生じている可能性があります。台東区全体では診断130件のうち「安全・割安」が57件と最も多く、判定にはばらつきがあります。エリアの傾向とこの棟の結果を比べながら、複数時点の情報を確認することが望ましいです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から236m離れた上野7-6-10地点（商業地域）の公示地価は1平方メートルあたり2,870,000円で、前年の2,450,000円から17.1%上昇しています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）は80%、容積率（敷地に対する延床面積の割合）は700%で、防火地域に指定されており、火災に強い建物が求められる地域です。
周辺の取引事例は861件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3200万円、単価中央値は1平方メートルあたり110万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば東上野の1K・35平方メートル・2007年築が4300万円、北上野の1LDK・45平方メートル・2010年築が7300万円で取引されており、間取りや築年による価格差が見て取れます。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。地図上の低地に位置することがうかがえますが、実際の浸水リスクや避難経路、建物の対策については、自治体が公開しているハザードマップで確認してください。
地価公示は17.1%という大きな上昇率を示していますが、これは1地点の公示地価であり、この棟の敷地そのものの評価ではありません。実際の売買価格への影響は、周辺の取引事例と合わせて個別に確認することをおすすめします。
上野駅徒歩4分の好立地ですが、割高診断の判定は分かれており判断が難しい棟です。
実質利回りはエリア平均よりやや低く、価格と家賃のバランスは慎重に見る必要があります。
構造や権利など不明な点は、登記簿や重要事項説明書で必ず確認しましょう。
- 建物の構造や権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 家賃155,000円が今後も維持できるか賃貸相場を確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mへの備えを自治体資料で確認する
- 液状化しやすい地盤への対策を自治体資料で確認する
- 割高診断3件の内訳を踏まえ複数の査定を取る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.21ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.21ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 173,000円
- 155,000円
- 116,000円
この棟の家賃中央値（155,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 58.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上野７－６－１０（この棟から約236m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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