ザ・パークハウス上野
ザ・パークハウス上野（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区東上野5丁目4-3 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 上野 徒歩7分 ／ 東京メトロ銀座線 稲荷町 徒歩1分 |
| 築年 | 2015-09（築11年） |
| 総戸数 | 128 |
| 階数 | 地下1階付地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三菱地所 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ザ・パークハウス上野は、東京都台東区東上野にある三菱地所ブランドの築11年マンションです。山手線上野駅まで徒歩7分、東京メトロ銀座線稲荷町駅まで徒歩1分という駅近の立地で、割高診断は参考値（2件）ながら危険（割高）の判定が出ています。価格や管理の実態は、資料で確認することが大切です。
立地と交通
ザ・パークハウス上野は、東京都台東区東上野5丁目4-3にあります。山手線の上野駅まで徒歩7分、東京メトロ銀座線の稲荷町駅までは徒歩1分という近さです。2つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学での移動のしやすさにつながります。上野駅は複数の路線が乗り入れる大きな駅なので、都心の各方面へのアクセスがしやすい立地と言えます。
このエリアは国の調査（地価公示）で商業地域に指定されており、建物を建てられる割合の上限（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限（容積率）は600%です。商業地域ならではの高い建築のしやすさがあり、周辺には店舗やオフィスも多く集まりやすい地域だと分かります。日常の買い物や飲食の便は良いと考えられますが、具体的な周辺施設の充実度は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2015年9月に完成した、築11年のマンションです。地下1階付き地上14階建てで、総戸数は128戸あります。構造は鉄筋コンクリート造で、土地の権利は所有権です。所有権であることは、将来の売却や相続のしやすさという点で確認しておきたい基本情報です。
分譲したのは三菱地所、管理をしているのは三菱地所コミュニティです。「ザ・パークハウス」は三菱地所グループが手がけるブランドで、品質や資産性の高さで知られています。ブランド力はあくまで分譲時の評価であり、現在の建物の状態や管理の質を直接示すものではありません。管理の実際の運営状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟を対象にした割高診断の件数は2件です。3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.04%、平均の提示価格は4970万円です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めることはできません。同じ棟でも階数や部屋の向きによって条件は変わるため、個別の部屋ごとの確認が欠かせません。
家賃のデータは2件あり、中央値は141,500円、最小135,000円、最大148,000円でした。最終の診断日は2024年11月9日です。一方、台東区全体での診断の件数は130件で、多い判定は「安全・割安」、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は257625万円、家賃中央値は98,000円でした。棟とエリア全体では判定の傾向が異なるため、この棟が周辺より高めなのか安めなのかは、個別の物件ごとに改めて確かめることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から281m離れた東上野6-15-15の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,180,000円です。前年の1,000,000円から変動率は18%で、用途地域は商業地域、防火地域に指定されています。地価が前年より上がっていることは分かりますが、これが今後も続くかどうかは誰にも断定できません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1115件あり、価格の中央値は3300万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の東上野では、25平方メートルの1Kが4600万円、1DKが2700万円、1Rが3200万円で取引されています。間取りや築年によって価格の差が大きいことがうかがえます。
ハザードマップでは、洪水の想定浸水深が3〜5m、高潮が0.3m以上0.5m未満とされ、地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすいとされています。これらは立地のリスクを知るための参考情報であり、建物自体の防災対策や保険の内容は今回のデータに無いため、実際の対策は自治体の最新のハザードマップや保険会社に確かめてください。
ザ・パークハウス上野は三菱地所ブランドの築11年マンションで、駅近の立地が魅力です。
割高診断は参考値の2件で危険判定ですが、件数が少なく断定はできません。
価格や管理の実態は今回のデータだけでは分からないため、管理組合の資料や契約書で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃料と契約内容を賃貸借契約書で確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを市のハザードマップで確認する
- 提示価格が周辺の取引事例と比べて妥当か確認する
- 修繕積立金の金額と今後の増額予定を確認する
- 建物の構造や防火性能を登記簿や重要事項説明書で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三菱地所グループのマンション分譲会社。「ザ・パークハウス」ブランドは高品質・高資産性で知られ、丸の内ブランドの信頼性が評価される。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.48ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.04%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.48ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 148,000円
- 135,000円
この棟の家賃中央値（141,500円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 44.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東上野６－１５－１５（この棟から約281m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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