ライオンズ東京三ノ輪ミレス
ライオンズ東京三ノ輪ミレス（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区日本堤２丁目３５ |
|---|---|
| 交通 | 三ノ輪駅 徒歩5分 ／ 南千住駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2019-02（築7年） |
| 総戸数 | 62戸 |
| 建物管理会社 | 東洋館 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズ東京三ノ輪ミレスは、東京都台東区日本堤にある2019年2月竣工・総戸数62戸のワンルームマンションです。三ノ輪駅徒歩5分、南千住駅徒歩6分の立地にあり、宅建士の視点で相場ポジションと注意点を中立に解説します。
立地と交通
ライオンズ東京三ノ輪ミレスは、東京メトロ日比谷線の三ノ輪駅まで徒歩5分、JR常磐線・東京メトロ日比谷線の南千住駅まで徒歩6分の場所にあります。2つの駅を使い分けられる立地は、都心方面への移動のしやすさという点でプラス材料になります。ただし実際の通勤・通学時間や終電の時刻は、路線図や時刻表で自分の行き先に合わせて確かめることをおすすめします。
所在地は台東区日本堤2丁目で、近くの地価公示地点は用途地域が近隣商業地域、建蔽率80%・容積率400%の商業地です。商業地域は店舗や生活利便施設が集まりやすい一方、人通りや生活音の感じ方は人によって差があります。駅からの道のりや周辺の雰囲気は、実際に昼と夜の両方で現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この物件は2019年2月に竣工し、総戸数は62戸、築年数は7年です。分譲会社は大京で、「ライオンズ」ブランドは全国に供給実績を持ち、中古での流通量も多いことで知られています。現在はオリックスグループの傘下です。築年数が浅い分、設備の古さによる修繕の心配は比較的少ないと考えられますが、実際の状態は現地確認が必要です。
管理会社は東洋館です。建物の構造や階数、土地の権利が所有権か借地権かは今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、管理の実態や将来の修繕計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。管理が行き届いているかどうかは、資産価値を保つうえで重要なポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でしたが、サンプルが少ないため、この結果だけで棟全体が割安だと断定することはできません。平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は2620万円でした（最終診断日2024年10月17日）。
家賃は中央値94,000円（最小89,000円〜最大99,000円、サンプル2件）でした。台東区全体の診断130件では、多い判定は同じく「安全・割安」で、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は98,000円です。エリア全体の傾向と棟の数字は近い水準にありますが、危険（割高）の判定も52件あるため、個別の物件ごとに価格の妥当性を確認する姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から188メートルの地点にある地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり627,000円で、前年の535,000円から17.2%上昇しました。この地点の用途地域は近隣商業地域・商業地です。地価の上昇は過去の結果であり、今後も同じペースで上がり続けると決まっているわけではありません。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期にかけて489件の取引があり、価格の中央値は2900万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば千束地区では、2016年築・25平方メートルの1Kが3000万円で取引された事例があります。これらは周辺相場を知る参考情報であり、この棟の個別物件の価格が妥当かどうかを直接保証するものではありません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は3〜5メートル、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。浸水や液状化のリスクへの備え方は建物の構造や保険の有無によって変わるため、国や自治体のハザードマップと合わせて、重要事項説明書の記載内容を確認してください。
三ノ輪・南千住の2駅が使える立地ですが、商業地域特有の人通りや雰囲気は現地で確認してください。
割高診断は2件のみの参考値で、安全・割安の判定だけで購入を決めるのは早計です。
洪水浸水3〜5m・液状化しやすい地盤のため、ハザードマップと重説の記載を必ず確認してください。
- 建物の構造・階数・土地の権利を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 家賃や入居率の最新状況を管理会社に直接確認する
- 国や自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例489件と提示価格を比較して検討する
- 割高診断は参考値のため、この数字だけで判断しない
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、東京都 台東区相場（3.53%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 99,000円
- 89,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 4.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本堤２－２５－１９（この棟から約188m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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