ライオンズマンションときわ台第2
ライオンズマンションときわ台第2（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区前野町2丁目15-7 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 ときわ台 徒歩9分 |
| 築年 | 1989-08（築37年） |
| 総戸数 | 38戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンションときわ台第2は東京都板橋区前野町、東武東上線ときわ台駅徒歩9分の築37年マンションです。診断は参考値ですが、相場との比較や地価の動きを宅建士視点で整理します。
立地と交通
ライオンズマンションときわ台第2は、東京都板橋区前野町にあります。最寄りの東武東上線ときわ台駅までは徒歩9分で、通勤や通学で駅を使う人には歩きやすい距離です。駅からやや離れているぶん、周辺は住宅中心の落ち着いた環境と考えられます。
国交省のデータでは、棟から265m離れた地価公示の地点は第一種低層住居専用地域という、低い建物中心の住宅地に指定されています。一方、物件自体の用途地域は準工業地域と記録されており、同じ地区の中でも建築ルールが場所によって違うことが分かります。実際の建築規制は重要事項説明書で確かめてください。
建物と管理
この棟は1989年8月に竣工し、築37年のRC造（鉄筋コンクリート造）、地上5階建てで総戸数は38戸です。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが行っています。「ライオンズ」ブランドは大京が長年展開しており、現在はオリックスグループの傘下です。全国に供給実績が多く、中古での流通量も多いブランドとされています。
修繕積立金の金額や長期修繕計画、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていません。これらは管理の健全さを左右する重要な情報なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はありませんでした。平均の実質利回りは3.88%、平均の提示価格は1290万円という結果でした。件数が少ないため、この数字だけで棟全体を判断することはできません。
家賃は中央値60,000円で、最小45,000円から最大75,000円までの2件のサンプルがあります。エリアである東京都板橋区全体では診断件数240件のうち「危険（割高）」が113件と最も多く、平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円でした。この棟の家賃中央値はエリアの家賃中央値より低く、利回りの面ではエリア平均をやや上回っていますが、サンプルが少ないため目安程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から265m離れた地価公示の地点では、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり740,000円で、前年の695,000円から6.5%上昇しています。建蔽率は50%、容積率は100%で、準防火地域に指定されています。この地点は第一種低層住居専用地域であり、閑静な住宅地としての特徴がうかがえます。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで479件あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば南常盤台地区では、15平方メートルの1Kが2000万円や1900万円、25平方メートルの1Kが2900万円で取引された例があります。これらは近隣の似た条件の部屋の参考情報であり、この棟自体の取引価格ではありません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。災害リスクが低めに見える点は安心材料ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新の区のハザードマップも併せて確認してください。
築37年のライオンズマンションで、ときわ台駅徒歩9分という立地です。
診断は参考値の2件で判定は割高と注意が1件ずつ、利回りはエリア平均をやや上回ります。
地価は上昇傾向ですが、管理状況や賃貸条件も含めて個別に確認することが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の改定予定を確認する
- 重要事項説明書で用途地域と建築規制を確認する
- 登記簿で権利関係と抵当権の有無を確認する
- 現在の賃料や契約形態を最新の募集情報で確認する
- 区の最新ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.65%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.88%）は、東京都 板橋区相場（3.65%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
- 45,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（82,341円）より 27.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／常盤台２－２４－５（この棟から約265m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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