プレール・ドゥーク中板橋
プレール・ドゥーク中板橋（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区大谷口北町１０−６ |
|---|---|
| 交通 | 中板橋駅 徒歩6分 ／ ときわ台駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2017-11（築8年） |
| 総戸数 | 69戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク中板橋は、東京都板橋区大谷口北町にある築9年・12階建て69戸のワンルームマンションです。中板橋駅徒歩6分、ときわ台駅徒歩9分の2駅が使え、割高診断は参考値ながら安全・割安、周辺の地価公示は上昇傾向にあります。分譲は木下不動産のプレール・ドゥークシリーズです。
立地と交通
プレール・ドゥーク中板橋は、東武東上線の中板橋駅から徒歩6分、ときわ台駅から徒歩9分という2駅を利用できる立地にあります。どちらの駅も歩いて使える距離のため、通勤や通学のルートに幅を持たせやすい点は良い点といえます。所在地は板橋区大谷口北町で、用途地域は近隣商業地域、区域区分は市街化区域です。近隣商業地域は日常の買い物施設なども立地しやすい用途地域とされています。
国交省のデータによると、この土地はローム台地という地形にあり、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化もしにくいとされています。ローム台地は一般に地盤が比較的安定しているとされる地形ですが、実際の強さは地盤調査の資料で個別に確認するとより安心です。ただし高潮に関するデータは今回取得できていないため、心配な場合は板橋区が公表するハザードマップで確認してください。
建物と管理
建物は2017年11月に竣工した12階建てで、総戸数は69戸、築9年のマンションです。分譲したのは木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドの1棟にあたります。このブランドは入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされていますが、実際の条件は物件ごとに異なります。管理会社はFGHです。首都圏を中心に展開するブランドで、居住用・投資用の両方で供給実績があります。設備保証の詳細は購入時にパンフレットや契約書で確認すると安心です。
建物の構造や、土地の権利形態が所有権か借地権かといった情報は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はFGHとのことですが、具体的な管理体制や修繕積立金の状況は分からないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主・管理会社に求めて確認してください。またサブリース契約（家賃を保証してもらう契約のこと）が付いている場合は、契約期間や家賃見直しの時期・条件を契約書本文で必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、件数が3件未満のため参考値として見てください。2件とも判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.64%、平均提示価格は2740万円でした。家賃はサンプル2件とも93,000円で、家賃中央値も93,000円です。件数が少ないため、この判定だけで価格が妥当と決めつけないことが大切です。最終診断日は2026年6月22日です。
板橋区全体では240件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」で113件、次いで「安全・割安」が90件、「注意」が35件、「判定不能」が2件でした。エリア平均の実質利回りは3.65%、平均提示価格は101,439万円、家賃中央値は82,341円です。この棟とエリアの利回り差は今回のデータでは算出されていないため、気になる場合は担当の宅建士や販売資料で確認してください。この棟の診断件数は今後増える可能性があり、件数が増えるほど判定の参考度は高まります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟の近くの地価公示地点によると、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり726,000円で、前年の657,000円から10.5%上昇しました。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されており、比較的高い建物を建てやすい規制内容です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに353件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は92万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、中板橋地区で1K・20平方メートルが1900万円、栄町で2DK・30平方メートルが2000万円で取引されています。これらは周辺相場の一例であり、この棟自体の価格を直接示すものではありません。築年の古い取引事例も含まれるため、価格帯の幅は広く出ています。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには6件の評価が寄せられており、評点は5点となっています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地や日当たり、防音性などについては、管理組合の総会議事録や現地見学、内見の際の周辺ヒアリングで確かめてください。評点だけでは分からない部分も多いため、複数の口コミサイトや、実際に住んでいる方への聞き込みも参考にするとよいでしょう。
割高診断は2件のみで参考値ですが、2件とも安全・割安の判定でした。
周辺地価は上昇傾向ですが、構造や権利形態は書類での確認が必要です。
管理体制やサブリース条件は総会議事録・契約書で必ず確認しましょう。
- 建物の構造と土地の権利形態を登記簿・重要事項説明書で確認する
- サブリース契約の保証家賃・見直し時期を契約書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 高潮など未取得のハザード情報を区のハザードマップで確認する
- 割高診断は参考値のため複数の診断・査定で価格妥当性を確認する
- 家賃93,000円が今も継続しているか賃貸借契約書で確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（確認と価格妥当性は別のため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.65%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.64%）は、東京都 板橋区相場（3.65%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（82,341円）より 12.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／弥生町２７－１４（この棟から約321m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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