プレール・ドゥーク練馬II
プレール・ドゥーク練馬II（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉中２丁目１１−５ |
|---|---|
| 交通 | 練馬駅 徒歩9分 ／ 桜台駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2020-02（築6年） |
| 総戸数 | 34戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク練馬IIは東京都練馬区豊玉中にある2020年2月竣工、4階建34戸のワンルーム投資マンションです。練馬駅徒歩9分、桜台駅徒歩10分で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が多い結果でした。
立地と交通
プレール・ドゥーク練馬IIは、練馬駅から徒歩9分、桜台駅から徒歩10分の場所にあります。2つの駅が使える点は、通勤や通学の選択肢が増えるという意味で便利です。駅からの距離は徒歩9分・10分なので、雨の日や荷物が多い日はやや歩く距離になる点も意識しておきたいところです。
周辺の用途地域は「第1種中高層住居専用地域」で、市街化区域に区分されています。これは低層から中高層までの住宅が中心のエリアという意味で、商業施設が密集しにくく、落ち着いた住環境が期待できる地域です。
建物と管理
この建物は2020年2月に竣工し、2026年時点で築6年の4階建て、総戸数34戸のワンルームマンションです。分譲会社は木下不動産(株)で、「プレール・ドゥーク」というブランド名で首都圏に投資用・居住用マンションを展開しています。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いですが、サブリース契約（管理会社が家賃を一定額で借り上げて入居者に貸す仕組み）を伴う場合は、契約条件をよく確認する必要があります。
管理会社はFGHです。管理の体制や修繕の計画については今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。また、建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）もデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として見てください。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（入居後の実質的な収益率）は2.97%、平均の提示価格は2,980万円でした。家賃は2件のサンプルで85,500円から87,300円の範囲、中央値は86,400円です。最終診断日は2026年6月14日です。
練馬区全体では193件の診断があり、「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件という内訳です。エリア全体の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1,945万円、家賃中央値は73,100円でした。この棟の利回りはエリアの平均より低く、提示価格は高めに見えますが、診断件数が2件と少ないため、この差だけで「割高」と決めつけることはできません。実際の購入検討時には、最新の賃貸相場や管理費・修繕積立金も含めて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から207m離れた豊玉北4－4－5の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり999,000円となっており、前年の907,000円から10.1%上昇しました。この地点は商業地域で建蔽率80%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上がっている点はプラス材料ですが、地価の動きと個別物件の価格が同じように動くとは限らないため、参考情報として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの476件で、価格の中央値は2,300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は92万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば豊玉上地区では、1975年築・15平方メートルの1Kが650万円、25平方メートルの1Kが1,400万円で取引された事例があります。これらは築年数や面積が異なる事例を含むため、この棟と単純に比較することはできません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定はデータに無いため、練馬区が公開しているハザードマップで確かめてください。
練馬駅9分・桜台駅10分で2駅利用可能ですが、割高診断は参考値で「危険」が多い結果です。
構造や管理体制など未公開情報が多く、重要事項説明書や議事録での確認が欠かせません。
地価は上昇傾向ですが、取引事例は幅広く、価格の妥当性は個別に確認する必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造と権利形態を確認する
- サブリース契約がある場合は契約条件を確認する
- 最新の賃貸相場と空室状況を管理会社に確認する
- 管理費・修繕積立金の額と今後の見通しを確認する
- ハザードマップで高潮など未確認の項目を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.74ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.97%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.74ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,300円
- 85,500円
この棟の家賃中央値（86,400円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,100円）より 18.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉北４－４－５（この棟から約207m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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