ルーブル東武練馬
ルーブル東武練馬（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区北町1丁目22-11 |
|---|---|
| 交通 | 東武練馬駅 徒歩9分 ／ 上板橋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2011-12（築14年） |
| 総戸数 | 71戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル東武練馬は、東京都練馬区北町にある2011年竣工・6階建71戸のワンルームマンションです。東武練馬駅と上板橋駅の2路線が使えます。割高診断は参考値1件で判定は「危険（割高）」、練馬区全体でも「危険（割高）」が最も多い判定でした。
立地と交通
ルーブル東武練馬は、東京都練馬区北町1丁目にあります。最寄りの東武練馬駅までは徒歩9分、上板橋駅までは徒歩10分で、2つの路線を使い分けられる立地です。複数の駅が使えることは、通勤や通学の経路を選べるという良い点です。一方で徒歩9〜10分という距離は、駅のすぐ近くとは言えない範囲でもあります。実際の道のりや坂道の有無、夜間の人通りなどは、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
国交省のデータによると、この場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれています。すぐ近くの地価公示地点（北町１－４４－１７）の用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。商業地域と住居地域が近接しているため、周辺の店舗の数や建物の高さには場所によって差が出やすいです。実際の街並みや生活環境は、平日と休日の両方で現地を見て判断することをおすすめします。
建物と管理
建物は2011年12月に竣工し、築年数は15年、6階建で総戸数は71戸です。分譲したのは(株)クリードで、「ルーブル」という都市型ワンルームマンションブランドの1棟にあたります。このブランドは首都圏の主要駅周辺に多く展開していると説明されています。管理を担っているのはFGHです。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権か）は、今回のデータには入っていません。これらは重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、管理の実際の質や修繕の計画は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の結果は「危険（割高）」でした。この診断での平均提示価格は2,340万円、平均実質利回りは3.32%、想定家賃は78,000円（サンプル数1）です。1件だけの結果であるため、この数字だけで棟全体の価格が割高だと決めることはできません。別の時期や別の部屋の診断結果も確認することをおすすめします。
一方、練馬区全体では診断件数が193件あり、判定の内訳は「危険（割高）」97件、「注意」30件、「安全・割安」66件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は1,945万円、家賃中央値は73,100円、平均実質利回りは3.71%です。棟の利回り3.32%は、エリア平均の3.71%と比べて低めの水準にあり、提示価格2,340万円もエリア平均の1,945万円より高めです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から134m離れた地価公示地点（北町１－４４－１７）では、令和8年1月1日時点で1m2あたり468,000円、前年は436,000円で、変動率は7.3%の上昇でした。地価が上がっている時期であることは分かりますが、この棟自体の価格が割高かどうかは別に判断する必要があります。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引は173件あり、価格の中央値は2,300万円、単価の中央値は1m2あたり92万円、面積の中央値は25m2です。具体例では、徳丸の2006年築1K・25m2が2,400万円、北町の2021年築1LDK・35m2が3,500万円、北町の2011年築1K・20m2が1,900万円で取引されています。間取りや築年、面積によって価格の幅は大きいです。
ハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。これらは公表時点の想定にすぎないため、最新の内容は自治体のハザードマップで確認し、購入前に必ず自分の目でも確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3.6、件数8件という口コミ情報が登録されています。ただし、良い点・気になる点として具体的に書かれた内容は、今回のデータには含まれていません。実際のコメントの中身は、マンションレビューのサイトで原文を確認してください。
割高診断は参考値1件で判定は「危険（割高）」、練馬区全体も「危険（割高）」が最多でした。
地価公示は前年比7.3%上昇し、周辺取引173件の価格中央値は2,300万円でした。
構造や管理の実態は未取得のため、重要事項説明書と総会議事録で必ず確認してください。
- 建物の構造や土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を取得して確認する
- 現在の入居状況や家賃を賃貸契約書・募集資料で確認する
- 直近の周辺取引事例を複数比較して価格の妥当性を見る
- 洪水・液状化などのハザードを自治体の最新マップで確認する
- 診断件数が1件の参考値である点を踏まえ他の診断結果も見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別に判断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.39ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.32%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.39ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 6.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北町１－４４－１７（この棟から約134m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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