グランヴェル中村橋

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

グランヴェル中村橋は、東京都練馬区向山にある西武池袋線中村橋駅徒歩6分の中古ワンルームマンションです。1991年11月竣工・7階建34戸のRC造で、割高診断の結果（参考値）では危険（割高）の判定が出ています。宅建士の視点で立地・建物・相場感を中立に整理しました。

立地と交通

グランヴェル中村橋は、東京都練馬区向山1-6-10にあり、西武池袋線中村橋駅から徒歩6分の場所に立地しています。徒歩6分は駅前の商店街などを利用しやすい距離で、通勤・通学や普段の買い物にも便利です。周辺は住宅地が中心で、落ち着いた環境にあることがうかがえます。

国交省の地価公示によると、棟から約59m離れた向山1-4-7の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり519,000円で、前年の487,000円から6.6%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。

中村橋駅は西武池袋線の駅で、池袋方面などへの移動に使われる路線です。日中・朝夜の運行本数や急行の停車状況など、より詳しい時刻表やダイヤの情報は今回のデータに含まれていないため、利用を検討する際は西武鉄道の公式サイトで確認してください。通勤や通学で利用する場合は、事前に確認しておくと安心です。

建物と管理

グランヴェル中村橋は1991年11月に竣工した、7階建・総戸数34戸の鉄筋コンクリート造（RC造、建物を頑丈な骨組みで作る工法という意味です）マンションです。権利形態は所有権で、築年数は35年になります。分譲会社は有村建設(株)で、築35年という年数は、今後の修繕状況が住み心地や資産性を左右する目安になります。

管理会社は日本ハウズイング(株)です。ただし、修繕積立金の額や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築35年の建物では、この確認が特に大切です。

有村建設(株)が分譲した当時の間取りタイプや設備といった詳しい仕様は、今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、販売当時のパンフレットや重要事項説明書で確認してください。築35年ということもあり、水回りや共用部の設備更新状況も合わせて見ておくと安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は、これまでに2件しか行われていないため「参考値」として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.68%、平均提示価格は1310万円、家賃は中央値52,250円（49,500円〜55,000円、サンプル2件）です。最終診断日は2024年9月20日でした。

練馬区全体では診断件数193件あり、「危険（割高）」97件、「注意」30件、「安全・割安」66件という内訳です。練馬区の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円でした。棟の数字と並べて見ると、利回りや家賃の水準に大きな開きはない一方、提示価格は棟の方が低めです。ただし棟の診断は参考値のため、この比較だけで割高・割安を決めつけることはできません。

「危険（割高）」という判定は、提示価格に対して想定される利回りが低めであることを示す診断上の呼び方で、物件そのものに欠陥があるという意味ではありません。価格や家賃の条件が変われば評価も変わります。購入を検討する場合は、実際の賃料や管理費・修繕積立金を含めた収支を自分でも計算してみることをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の取引価格情報によると、周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに407件の取引があり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は97.8万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の中村北地区では、2010年築・30平方メートルの1DKが3900万円、1976年築・30平方メートルの2DKが1200万円・1300万円で取引されています。

ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、液状化もしにくいローム台地と評価されています。大きな水害リスクは低めと読めますが、最新のハザードマップは区のサイトで必ず確認してください。また、建物所在地の用途地域は準住居地域（市街化区域）とされていますが、59m離れた地価公示の地点は第一種中高層住居専用地域でした。地点によって指定が異なることがあるため、正確な用途地域と建蔽率・容積率は練馬区役所で確認することをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 練馬区）

この棟の平均実質利回り（3.68%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（52,250円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,100円）より 28.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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