ルーブル武蔵関弐番館
ルーブル武蔵関弐番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区関町東２丁目９−３ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵関駅 徒歩4分 ／ 上石神井駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2018-10（築7年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル武蔵関弐番館は、東京都練馬区関町東にある2018年10月竣工・5階建て40戸のワンルームマンションです。武蔵関駅徒歩4分の駅近物件で、分譲はクリード、管理はパートナーズが担当しています。割高診断はまだ件数が少なく、判定も割れているため、事実データをもとに中立に確認できる記事です。
立地と交通
ルーブル武蔵関弐番館は、東京都練馬区関町東2丁目にあります。最寄りは西武新宿線武蔵関駅で、徒歩4分の場所に位置しています。もう一つの最寄り駅である上石神井駅までは徒歩14分です。武蔵関駅は各駅停車が停まる駅で、都心方面へのアクセスに使われる路線です。
建物がある場所の用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域に指定されています。中高層の建物を建てやすい地域区分で、住宅を中心とした落ち着いた街並みが想定されるエリアです。周辺の詳しい生活環境（スーパーや学校の位置など）については、事実データに記載がなく分かりません。
建物と管理
この建物は2018年10月に竣工した、5階建て・総戸数40戸のワンルームマンションです。築年数は8年で、比較的新しいマンションに入ります。分譲を手がけたのは株式会社クリードで、「ルーブル」というブランド名のもと、都市部の駅近立地にワンルームマンションを企画・分譲する会社です。管理を担当しているのはパートナーズです。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）については、事実データに記載がなく分かりません。管理費や修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の実施履歴についても、今回のデータには含まれておらず未取得です。購入を検討する場合は、管理組合の議事録や重要事項説明書で個別に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は2件しかなく、3件に満たないため、ここでの数値は参考値として扱います。内訳を見ると「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件と評価が真っ二つに分かれており、この棟だけの傾向として断定することはできません。実質利回り（家賃収入をもとにした年間の収益率）の平均は3.73%、平均提示価格は2523万円という数値が出ています。
家賃については2件のサンプルがあり、中央値は85,000円、最小84,000円、最大86,000円でした。練馬区全体（診断件数192件）で見ると、平均実質利回り3.71%、平均提示価格1939万円、家賃中央値73,000円となっています。この棟の提示価格や家賃はエリア平均よりやや高めの水準ですが、サンプル数が少ないため単純な比較には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から287メートル離れた地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）の地点（関町東1-14-2）の、令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり488,000円でした。前年の462,000円/m2からは5.6%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）50%、容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）100%、準防火地域に指定されています。なお、建物自体が立つ場所の用途地域は第1種中高層住居専用地域です。
周辺の取引事例は157件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2000万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例えば石神井台では、面積25平方メートル・2012年築の1Kが2300万円、面積20平方メートル・2007年築の1Kが1800万円や1900万円で取引された事例があります。
ハザード情報を見ると、この場所は洪水が起きたときに浸水すると想定される区域には含まれておらず、地盤は水を含むと地面がゆるむ「液状化」が起きにくいローム台地とされています。一方で、高潮に関するデータは事実データに記載がなく分かりません。地盤や浸水のリスクについては、購入前に自治体が公開しているハザードマップ（災害の危険度を示した地図）も合わせて確認することをおすすめします。
築8年・武蔵関駅徒歩4分の駅近ワンルームで、分譲会社はクリードです。
割高診断は2件のみの参考値で、危険と割安の判定が1件ずつに分かれています。
構造や権利形態などデータ未取得の項目は、購入前に個別の確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額や滞納がないか確認する
- 建物の構造や土地の権利（所有権か借地か）を確認する
- 重要事項説明書で耐震性能や修繕履歴を確認する
- 割高診断は2件のみなので他の物件とも比較して考える
- 現地に行きハザードマップと周辺環境を確認する
- 上石神井駅までの徒歩14分の道のりを歩いてみる
- 家賃相場は複数の情報源で自分でも確かめる
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 84,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,100円）より 16.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／関町東１－１４－２（この棟から約287m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- プレール・ドゥーク練馬II練馬区
- デュオステージ練馬春日町練馬区
- ファミニュー石神井練馬区
- グランヴェル中村橋練馬区
- ウィンベルソロ大泉学園練馬区
- ライオンズマンション武蔵関練馬区
