ルーブル武蔵関弐番館
ルーブル武蔵関弐番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区関町東２丁目９−３ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵関駅 徒歩4分 ／ 上石神井駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2018-10（築8年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル武蔵関弐番館は、東京都練馬区関町東にある2018年10月築・5階建て40戸のワンルームマンションです。西武新宿線武蔵関駅まで徒歩4分とアクセスは良好ですが、割高診断はわずか2件の参考値で、危険（割高）と安全・割安の判定が1件ずつに分かれています。
立地と交通
ルーブル武蔵関弐番館は、東京都練馬区関町東2丁目9-3に所在し、西武新宿線武蔵関駅まで徒歩4分、上石神井駅へは徒歩14分という二路線利用が可能な立地です。駅近物件は単身者からの賃貸需要を集めやすい傾向があり、ワンルーム投資では立地の評価ポイントの一つとなります。
国交省の地価公示地点（関町東1-14-2、棟から287m）は第一種低層住居専用地域ですが、同じ国交省データにある棟自体の用途地域は第1種中高層住居専用地域・市街化区域と記載されています。用途地域は地点ごとに異なるため、実際の建築条件やマンション自体の用途地域は、練馬区役所の都市計画図や重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
建物は2018年10月に竣工した、5階建て・総戸数40戸のマンションです。分譲元は株式会社クリードで、「ルーブル」ブランドとして都市型ワンルームマンションを首都圏主要駅周辺に多数展開している会社です。管理会社はパートナーズです。
建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨造かなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書または登記簿で確かめてください。また管理体制の実態についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年6月22日時点で2件のみのため、参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、判定が真っ二つに分かれている状態です。平均実質利回りは3.73%、平均提示価格は2523万円、家賃中央値は85,000円（84,000円〜86,000円のレンジ、サンプル2件）でした。
練馬区全体では193件の診断があり、危険（割高）97件、注意30件、安全・割安66件で、エリア平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。本棟の利回り水準はエリア平均に近い一方、提示価格と家賃中央値はエリア平均より高めの傾向が見られます。ただし棟の件数が少ないため、複数の診断や査定を重ねて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から287m離れた関町東1-14-2地点（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり488,000円で、前年の462,000円から5.6%上昇しています。この地点は第一種低層住居専用地域、建蔽率50%、容積率100%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺環境の一つの指標ですが、個別の土地評価とは異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの157件で、価格中央値は2000万円、単価中央値は1平方メートルあたり84万円、面積中央値は20平方メートルでした。例えば石神井台地区では2025年第4四半期に25平方メートル・1Kが2300万円、20平方メートル・1Kが1800万円や1900万円で取引された事例があります。これらは近隣エリアの事例であり、本棟そのものの取引価格ではない点に留意してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域に該当せず、液状化のリスクは「液状化しにくい」、地形は比較的安定したローム台地とされています。高潮に関するデータは今回のデータセットに含まれていないため、必要であれば練馬区が公表するハザードマップで確認してください。
武蔵関駅徒歩4分の好立地で、築8年・5階建て40戸のワンルームマンションです。
割高診断はわずか2件で参考値、危険判定と安全判定が1件ずつに分かれています。
構造や権利形態など未確認の項目は、重要事項説明書や登記簿で確かめる必要があります。
- 建物の構造・権利形態を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 現在の入居状況・空室率を管理会社に問い合わせて確認する
- 提示価格が周辺の取引事例と比べ妥当か複数の情報源で確認する
- 家賃設定の根拠（近隣相場・賃貸借契約書）を確認する
- 割高診断はサンプル2件の参考値なので複数の診断で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.73%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 84,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,100円）より 16.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／関町東１－１４－２（この棟から約287m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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