ファミニュー石神井
ファミニュー石神井（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区関町東1丁目1-5 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 上石神井駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2005-08（築21年） |
| 総戸数 | 61戸 |
| 階数 | 地上3階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社ジー・ゲート |
| 建物管理会社 | 株式会社アップル |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ファミニュー石神井は東京都練馬区関町東、西武新宿線上石神井駅から徒歩12分に立つ2005年築・61戸の中古ワンルームマンションです。割高診断は3件すべて安全・割安で、地価は前年より6.2%上昇しています。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ファミニュー石神井は東京都練馬区関町東1丁目にあり、西武新宿線上石神井駅から徒歩12分です。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に位置します。駅からやや距離があるため、通勤や買い物にかかる実際の歩行時間を自分の足で確かめておくと安心です。
物件から338m離れた上石神井１－３０－２４の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり462,000円で、前年の435,000円から6.2%上昇しています。周辺地価は上向きの動きですが、これは公示地点1か所の数字であり、物件そのものの価格が同じように上がるとは限りません。
建物と管理
建物は2005年8月に竣工した鉄筋コンクリート造（RC造、鉄の骨を入れたコンクリートの造り）の地上3階建で、総戸数は61戸、権利形態は所有権です。築年数は21年で、分譲は株式会社ジー・ゲート、管理は株式会社アップルが担当しています。3階建てで比較的小規模な棟です。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の有無は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社か売主に確認してください。修繕の履歴や今後の計画が分かれば、将来かかる費用の見通しが立てやすくなります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、いずれも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いて計算する利回り）は4.88%、平均提示価格は1827万円、家賃中央値は86,000円です。家賃サンプルは3件とも86,000円と同額のため、幅を見るにはサンプルがやや少ない点に留意してください。
練馬区全体では診断193件のうち「危険（割高）」が97件と最も多く、平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。この棟の利回りはエリア平均より1.17ポイント高く、診断結果だけを見ればエリア内では割高感の少ない部類に入りますが、診断3件という件数は限られた情報のため断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率150%、準防火地域です。これは物件所在地から338m離れた地点の情報で、物件自体の用途地域（近隣商業地域）とは異なるため、重要事項説明書で物件所在地の用途地域を確認してください。
周辺の取引事例は147件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2000万円、単価中央値は1平方メートルあたり84万円、面積中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期の上石神井地区では、730万円・15平方メートル・1R・1992年築や、2300万円・20平方メートル・1K・2008年築などの取引があります。
国交省のデータでは、この地点は洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地とされています。地盤の面では比較的安定した立地といえますが、ハザードマップで地震や土砂災害など他のリスクも合わせて確認しておくと安心です。
診断3件は全て安全・割安で、エリア平均より利回りが1.17ポイント高めです。
地価公示は前年比+6.2%上昇、洪水浸水想定なしでローム台地の地盤です。
管理体制や登記情報は未確認のため、総会議事録や登記簿で確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 登記簿謄本で所有権や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で物件所在地の用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 上石神井駅から物件までの道のりを実際に歩いて確認する
- 家賃や空室状況を複数の情報源で確認する
- ハザードマップで地震・土砂災害など他のリスクも確認する
- これらが揃っても価格の妥当性とは別なので、買ってよい保証にはならない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.17ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.88%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より1.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 86,000円
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 17.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上石神井１－３０－２４（この棟から約338m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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