プレール・ドゥーク西巣鴨
プレール・ドゥーク西巣鴨（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区滝野川２丁目１６−１３ |
|---|---|
| 交通 | 滝野川一丁目駅 徒歩3分 ／ 西ヶ原四丁目駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2018-05（築8年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク西巣鴨は、東京都北区滝野川にある2018年竣工・14階建37戸のワンルーム投資マンションです。最寄りは滝野川一丁目駅徒歩3分で、割高診断は件数3件すべて「安全・割安」でした。
立地と交通
プレール・ドゥーク西巣鴨は、東京都北区滝野川2丁目に位置するワンルームマンションです。最寄りは滝野川一丁目駅で徒歩3分、西ヶ原四丁目駅も徒歩5分で使えるため、2駅を使い分けられる点は通勤や通学の選択肢を広げるポイントです。
国交省のデータでは、この住所の用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。一方、近くの地価公示地点（棟から183m）は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%という別の制限が設定されています。地点が異なるため、実際に自分の部屋に適用される制限は、区役所の都市計画課で確認してください。
建物と管理
建物は2018年5月に竣工した14階建・総戸数37戸のマンションで、2026年時点で築8年です。分譲は木下不動産、管理はパートナーズが担当しています。「プレール・ドゥーク」は木下グループのブランドで、入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いシリーズです。サブリース（管理会社が借り上げて転貸する仕組み）を契約している場合は、賃料保証の条件を必ず確認しましょう。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）と、土地・建物の権利形態は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理体制の実態についても、長期修繕計画や管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数3件で、すべて「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.76%、平均提示価格は2740万円です。北区全体の平均（3.53%、2542万円）と比べると、利回りは0.23ポイント高く、価格もやや高めに出ています。
家賃の中央値は95,000円で、北区全体の中央値89,500円より高めです。家賃のサンプルは95,000円〜105,390円の3件で、値幅は小さくまとまっています。診断の件数が3件とまだ少ないため、この結果だけで割安と決めつけず、同じ棟の他の部屋の取引価格も合わせて見ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から183m離れた地価公示地点（滝野川１－７６－６）では、2026年7月時点の価格が1平方メートルあたり745,000円で、前年の662,000円から12.5%上昇しました。地価が上がっている地域であることは分かりますが、これは地点の価格であり、個別の部屋の資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で393件あり、価格の中央値は2700万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2008年築の1Kが1700万円（25平方メートル）、2017年築の1LDKが5100万円（50〜55平方メートル）で取引されています。ハザード情報では、洪水の浸水想定は無く、液状化はしにくい地形（ローム台地）とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、区が公開するハザードマップで確認してください。
割高診断は件数3件すべて「安全・割安」でしたが、件数が少なく結論を急がない方がよいでしょう。
家賃・利回りは北区平均より高めですが、構造や権利形態など未確認の項目も残っています。
地価は上昇傾向でハザードも比較的良好ですが、将来の価格変動を保証するものではありません。
- 建物の構造（RCかどうか）を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 土地・建物の権利形態を登記簿で確認する
- サブリース契約の有無と賃料保証の条件を確認する
- 管理組合の総会議事録・長期修繕計画を取得する
- 高潮リスクを区のハザードマップで確認する
- 同じ棟・周辺の最新の取引価格を複数比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 105,390円
- 95,000円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 5.6% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／滝野川１－７６－６（この棟から約183m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第1四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
