プレール・ドゥーク西巣鴨
プレール・ドゥーク西巣鴨（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区滝野川２丁目１６−１３ |
|---|---|
| 交通 | 滝野川一丁目駅 徒歩3分 ／ 西ヶ原四丁目駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2018-05（築8年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク西巣鴨は、東京都北区滝野川にある2018年5月竣工・14階建て・総戸数37戸の投資用ワンルームマンションです。最寄りは滝野川一丁目駅徒歩3分、西ヶ原四丁目駅徒歩5分。割高診断や国交省の地価公示データをもとに、宅建士の視点で良い点と気になる点を中立にまとめます。
立地と交通
プレール・ドゥーク西巣鴨は東京都北区滝野川２丁目１６−１３にあります。最寄り駅は滝野川一丁目駅で徒歩3分、西ヶ原四丁目駅も徒歩5分と使え、2駅を利用できる立地です。都心方面へのアクセスのしやすさは駅名からうかがえますが、具体的な所要時間のデータは取得していません。
物件が立つ場所の用途地域は「商業地域」（市街化区域）です。商業施設や生活利便施設が集まりやすい地域区分ですが、実際に周辺にどんなお店や施設があるかといった環境データは分かりません。
建物と管理
建物は2018年5月に竣工し、2026年時点で築8年です。14階建て・総戸数37戸で、分譲会社は木下不動産(株)、管理会社はパートナーズです。木下不動産は「プレール・ドゥーク」というブランドで首都圏に投資用・居住用マンションを展開しており、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多い会社です。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど、建物の骨組みの種類）や、土地・建物の権利形態（所有権か借地権かなど）については事実データが未取得のため、ここでは分かりません。購入を検討する際は重要事項説明書などで直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、すべて「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いて価格で割った利回り）は3.76%、平均の提示価格は2740万円です。家賃は中央値95,000円で、最小95,000円から最大105,390円の範囲でした（最終診断日2026-06-22）。診断件数が3件と少ないため、この数字は参考値として捉えてください。
東京都北区全体では131件の診断があり、多い判定は「危険（割高）」（62件）で、「安全・割安」は48件、「注意」は20件でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2542万円、家賃中央値は89,500円です。この棟の利回りはエリア平均より0.23ポイント高く、数字だけを見ると相場より割安寄りの位置づけですが、件数が少ない点は踏まえておく必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から183m離れた地点（滝野川１－７６－６）の地価公示（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり745,000円で、前年の662,000円から12.5%上昇しています。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。
周辺393件の取引事例（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の価格中央値は2700万円、面積中央値25平方メートルでの単価中央値は102.9万円/平方メートルでした。例として、2008年築・25平方メートルの1Kが1700万円（2025年第1四半期・滝野川）、2017年築・50平方メートルと55平方メートルの1LDKがそれぞれ5100万円（2024年第2四半期・西ケ原）で取引された事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、地形は「ローム台地」で液状化は「しにくい」とされています。高潮についてのデータは取得していません。これらは公表データに基づく目安であり、実際の防災対策は自治体のハザードマップなども合わせて確認することをおすすめします。
割高診断は3件で「安全・割安」が中心ですが、件数が少なく参考程度に留めるべきです。
地価は上昇傾向、洪水リスクは低い一方、建物構造や権利形態のデータは未取得です。
駅近2路線を利用できる立地は魅力ですが、管理内容やサブリース条件は個別に確認が必要です。
- 建物の構造（鉄筋コンクリート造かなど）を重要事項説明書で確認する
- 土地・建物の権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 管理会社パートナーズの管理内容・修繕計画を確認する
- サブリース契約がある場合は契約条件を詳しく確認する
- 割高診断のサンプル数が少ない点を踏まえ最新相場も調べる
- 洪水以外のハザードもハザードマップで自分の目で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.76%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 105,390円
- 95,000円
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（89,500円）より 6.1% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／滝野川１－７６－６（この棟から約183m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第1四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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