メインステージ王子駅前
メインステージ王子駅前（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区王子2丁目28-6 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 王子駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ南北線 王子駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1992-09（築34年） |
| 総戸数 | 69 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 株式会社青山メインランド |
| 建物管理会社 | 株式会社青山メイン企画 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都北区王子にある「メインステージ王子駅前」は、JR京浜東北線・東京メトロ南北線王子駅から徒歩5〜7分の1992年竣工・10階建て69戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断では3件中2件が「危険（割高）」と判定されています。平均提示価格は1,593万円です。
立地と交通
メインステージ王子駅前は、JR京浜東北線王子駅から徒歩7分、東京メトロ南北線王子駅から徒歩5分の場所に建っています。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学で行き先の選択肢が広がりやすい立地だと言えます。駅までの距離が近いことは、入居者を探すときの強みになりやすい点です。
この棟がある東京都北区王子2丁目は「商業地域」という、お店やオフィスも建てられる地域に指定されています。建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、建物の高さの目安となる割合（容積率）は600%と定められており、駅前らしい高密度な街並みが広がる地域です。
商業地域に指定されている場所は、スーパーやコンビニ、飲食店などの生活に必要なお店が集まりやすい傾向があります。ただし実際にどんなお店が近くにあるかは今回のデータに無いため、地図サービスや現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は1992年9月に竣工し、築34年が経過したSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）の10階建てです。総戸数は69戸で、権利形態は所有権です。所有権は、部屋だけでなく土地の権利も持てる形態です。
分譲は株式会社青山メインランド、管理は株式会社青山メイン企画が行っています。築34年という年数を考えると、これまでに大規模修繕が行われているかどうかは入居者の住み心地にも関わる大切な点です。
修繕の計画や積立金の残高、過去の修繕履歴など、建物の管理体制の詳しい内容は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理組合か売主に確認してください。69戸という規模の管理状況が分かる資料です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2026年1月12日時点で3件行われており、サンプル数は少ないものの実数として扱える件数です。判定は「危険（割高）」が2件、「注意」が1件で、「安全・割安」は0件でした。平均実質利回りは3.58%、平均提示価格は1,593万円、家賃は中央値59,400円（56,000円〜68,000円）でした。
東京都北区全体では131件の診断があり、こちらも最多の判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、平均提示価格は2,542万円、家賃中央値は89,500円です。棟とエリアの利回り差は0.05ポイントとほぼ同水準です。
利回りの差がほとんど無いということは、この棟が極端に条件の悪い投資先というわけではなく、北区全体の価格が高めという傾向と似た位置づけにあることを示しています。一方で、この棟はエリア平均より価格も家賃も低い物件が中心になっている点が特徴です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から238m離れた「王子１－１３－１５」地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり244万円で、前年の205万円から19%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで282件あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は103.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、豊島地区で1K・20平方メートル・2007年築が2,300万円、豊島地区で1DK・20平方メートル・2008年築が2,100万円、堀船地区で1DK・35平方メートル・1991年築が3,600万円で取引されています。
地価が1年で19%上昇している点は、エリアの資産価値の動きとして参考になりますが、将来も同じように上がり続けるとは限りません。購入を検討する際は、この地価の動きと取引事例の単価を合わせて、提示価格が割高でないかの材料にしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮は0.5m以上1m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は「後背湿地」（低い土地にできる地形）とされています。水害や地盤のリスクは軽視できないため、購入前に区のハザードマップと合わせて現地の高さや周辺の状況を確認してください。
割高診断は3件中2件が危険（割高）で、価格面の割安感は乏しい棟です。
エリア全体でも危険判定が最多で、北区全体として価格が高めの傾向です。
地価は1年で19%上昇していますが、浸水・液状化リスクもあり実地確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 直近の総会議事録で修繕やトラブルの有無を確認する
- 家賃や空室の実績を複数の管理会社・仲介に確認する
- 登記簿で所有権と抵当権の状況を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを現地で確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か複数社で確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えません。価格が妥当かは別の判断だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.05ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 68,000円
- 59,400円
- 56,000円
この棟の家賃中央値（59,400円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 34% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／王子１－１３－１５（この棟から約238m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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