プレール・ドゥーク赤羽II
プレール・ドゥーク赤羽II（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区赤羽1丁目40-11 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 赤羽駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ南北線 赤羽岩淵駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2007-03（築19年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社木下工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「プレール・ドゥーク赤羽II」は東京都北区赤羽1丁目にある築19年・14階建て45戸のワンルームマンションです。赤羽駅・赤羽岩淵駅から徒歩5分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が目立ちます。良い点と気になる点を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
プレール・ドゥーク赤羽II は、東京都北区赤羽1丁目40-11にあります。最寄り駅はJR京浜東北・根岸線の赤羽駅で、徒歩5分です。東京メトロ南北線の赤羽岩淵駅からも徒歩5分で、2つの路線が使えるため、行き先によって使い分けができる立地です。京浜東北線は上野・東京方面にもつながる路線です。駅周辺には商業施設や飲食店が集まっているとされていますが、具体的な店舗数などのデータは今回取得していません。
この物件がある場所の用途地域は「商業地域」です。用途地域とは、その土地にどんな建物を建てられるかを国や自治体が決めた区分のことです。商業地域は建物を高く、大きく建てやすく、店舗やオフィスも混在しやすい地域とされています。周辺のにぎやかさや実際の街並みについての具体的なデータは取得していません。商業地域は住宅系の用途地域と比べて建物の高さや大きさの制限が緩やかな傾向がありますが、実際の街並みの雰囲気は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2007年3月に竣工し、築19年です。14階建てで総戸数は45戸、構造は鉄筋コンクリート造です。土地と建物の権利は所有権です。所有権とは、自分の名義で土地と建物の両方を持てる権利のことで、借地権付きの物件より権利関係がシンプルになります。部屋ごとの階数や方角、専有面積といった細かい違いについては、今回のデータには含まれていません。
分譲したのは株式会社木下工務店で、管理は株式会社キノシタコミュニティが行っています。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、木下不動産・木下グループが首都圏で展開する投資用・居住用マンションのシリーズです。サブリース契約とは、管理会社が家賃を保証して部屋を借り上げる契約のことで、契約が付いている場合は賃料や契約期間の条件を個別に確認する必要があります。この物件にサブリースが付いているかどうかのデータはありません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われていないため、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは3.43%、平均提示価格は2,910万円です。家賃は2件のサンプルで96,000円から98,000円で、中央値は97,000円でした。件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体の価格を判断することはできません。
同じ北区エリア全体では131件の診断があり、「危険（割高）」が62件、「注意」が20件、「安全・割安」が48件、「判定不能」が1件でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2,542万円、家賃中央値は89,500円です。この棟の利回りとエリア平均を直接比較した数値のデータは取得していないため、どちらが有利かは分かりません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から115m離れた赤羽１－３６－７の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円でした。前年の924,000円と比べて16.9%上昇しています。ただし、これは1つの地点の公示地価であり、この棟自体の価格や将来の値動きを示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに203件あり、価格の中央値は2,600万円、面積の中央値は25平方メートルでした。ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満、地盤は「やや液状化しやすい」砂州・砂礫州とされています。購入前にハザードマップで具体的な場所の状況を確認することをおすすめします。
赤羽駅・赤羽岩淵駅から徒歩5分で交通は便利ですが、割高診断は参考値ながら厳しめの結果です。
地価公示は前年より上昇していますが、1地点のデータのみで棟全体の価格は判断できません。
地盤はやや液状化しやすいとされ、ハザードマップでの個別確認をおすすめします。
- 管理会社に実際の家賃と入居率を確認する
- サブリース契約の有無と契約条件を確認する
- 大規模修繕の履歴と修繕積立金の残高を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の詳細を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよいわけではありません。価格が妥当かは別問題だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から中立的に検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 木下不動産（現ドゥークデザイン）・プレール・ドゥークは、物件そのものの品質とサブリース契約の構造を分けて評価する必要があります。物件の品質は水準以上で、2026年のボルテックスグループ入りで運営母体の安定感は増しました。一方で、サブリースは購入時には安心に見えても、数年後に条件変更・賃料引き下げが起きたとき、オーナーの選択肢は狭まります。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.1ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 96,000円
この棟の家賃中央値（97,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（89,500円）より 8.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤羽１－３６－７（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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