プレール・ドゥーク赤羽II
プレール・ドゥーク赤羽II（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区赤羽1丁目40-11 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 赤羽駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ南北線 赤羽岩淵駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2007-03（築19年） |
| 総戸数 | 45戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社木下工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク赤羽II（東京都北区赤羽）は赤羽駅・赤羽岩淵駅から徒歩5分の2007年築14階建45戸のマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が目立ち、宅建士の視点で良い点・気になる点を整理します。
立地と交通
本棟はJR京浜東北・根岸線「赤羽」駅から徒歩5分、東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅からも徒歩5分という二路線利用できる立地にあります。都心へのアクセスがしやすく、通勤・通学の面では魅力のあるエリアです。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%と高く設定されており、駅前らしい賑わいのある街並みが想定される場所です。
国交省の地価公示によると、棟から約115m離れた地点（赤羽１－３６－７）の価格は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円、前年の924,000円から16.9%上昇しています。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す材料になりますが、今後も同じ傾向が続くとは言えません。実際の資産性は、購入を検討する時点の価格と比較して自分で判断してください。
建物と管理
建物は2007年3月竣工、築19年、14階建・総戸数45戸の鉄筋コンクリート（RC）造で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社木下工務店、管理は株式会社キノシタコミュニティが担っています。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、運営する木下不動産・木下グループは入居率の高さや設備保証を特徴として挙げることが多いブランドです。
サブリース（部屋をまとめて借り上げる契約）を伴う場合は、賃料の見直し条件や契約期間を事前に確認することが重要です。管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断は2026年6月22日時点で2件のみ実施されており、3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは3.43%、平均提示価格は2,910万円でした。家賃は中央値97,000円（96,000円〜98,000円、2件分）となっています。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
エリア全体（東京都北区）では131件の診断があり、「危険（割高）」62件、「注意」20件、「安全・割安」48件、「判定不能」1件という内訳です。エリア平均実質利回りは3.53%、エリア平均提示価格は2,542万円、家賃中央値は89,500円でした。本棟の平均提示価格はエリア平均より高く、利回りはやや低い傾向が見えますが、診断件数が少ないため個別の物件ごとに価格交渉の余地や条件を確認することが欠かせません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに周辺で203件の取引があり、価格中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、25平方メートルの1Kが2,700万円、30平方メートルの1LDKが4,900万円、40平方メートルの1LDKが4,800万円で取引されています。間取りや築年によって価格差が大きいため、自分が検討する部屋の条件に近い取引事例を選んで比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m未満、地盤は砂州・砂礫州でやや液状化しやすいとされています。浸水や液状化のリスクは建物の構造や階数によって実際の影響が異なるため、北区が公開している洪水・内水氾濫のハザードマップと、重要事項説明書に記載される地盤調査の内容を合わせて確認してください。
赤羽駅・赤羽岩淵駅から徒歩5分と駅近ですが、診断は参考値で「危険（割高）」が多めです。
提示価格はエリア平均より高く、利回りはやや低めで、価格交渉の余地を確認したい棟です。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化のリスクはハザードマップで必ず確認してください。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の残高を確認する
- サブリース契約がある場合は賃料見直し条件を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 提示価格が近隣の取引事例と比べて妥当か確認する
- 洪水・液状化のハザードマップを北区で確認する
- 家賃設定が周辺相場と比べて高すぎないか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.1ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.1ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
- 96,000円
この棟の家賃中央値（97,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 7.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤羽１－３６－７（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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