日神パレス東十条
日神パレス東十条（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区東十条1丁目9番10号 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 東十条駅 徒歩9分 ／ 東京メトロ南北線 王子神谷駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1988-09（築38年） |
| 総戸数 | 31 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日神不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日神管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレス東十条は、東京都北区東十条に立つ1988年竣工・5階建・31戸の中古ワンルームマンションです。JR東十条駅徒歩9分、東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩11分です。割高診断は3件中2件が「危険（割高）」で、エリア平均よりわずかに利回りが高いものの価格は慎重な見極めが必要です。
立地と交通
日神パレス東十条は、JR京浜東北線「東十条」駅から徒歩9分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅から徒歩11分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって使う駅を選べる点は暮らしやすさにつながります。駅からの道のりの傾斜や踏切の有無など細かい環境は今回のデータに無いため、実際に歩いて確認するか地図サービスの道順表示で確かめてください。
この建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に位置します。一方、約109m離れた地価公示の地点は準工業地域で住宅地として評価されています。用途地域とは、建てられる建物の種類や高さなどの決まりを示す区分のことです。周辺に商業施設や工場が混在している可能性があるため、実際の街並みは現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1988年9月に竣工した鉄筋コンクリート造の5階建てで、築年数は38年、総戸数は31戸です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。分譲会社は日神不動産株式会社、管理会社は日神管財株式会社です。
管理組合の運営状況や長期修繕計画、修繕積立金の額といった具体的な管理体制は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築38年という年数を考えると、大規模修繕の実施状況は資産価値に大きく関わるため、この点は特に重要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、「危険（割高）」が2件、「注意」が1件という内訳です。平均の実質利回り（家賃収入から管理費などを引いた利益を購入価格で割った割合）は3.72%、平均の提示価格は1,387万円でした。家賃は中央値で68,000円、最も低いもので60,000円、最も高いもので68,000円という結果です。
北区全体では131件の診断が行われ、「危険（割高）」が62件と最も多く、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2,542万円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.19ポイント高く、同じ区内の物件と比べると利回り面でやや有利な傾向が見えます。ただし診断件数が少ないため、今後のデータが増えると傾向が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から109m離れた地点「東十条１－１５－１４」の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり663,000円で、前年の603,000円から10%上昇しています。この地点の建蔽率は60%、容積率は300%で、準防火地域に指定されています。これはあくまで近隣の1地点の数値であり、建物そのものの価格を示すものではありません。
周辺の取引事例は287件あり、2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に取引された物件の価格中央値は2,800万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、十条仲原で35平方メートルの1LDK（2021年築）が4,500万円、東十条でオープンフロアタイプの20平方メートルの物件（2006年築）が2,100万円で取引されています。
ハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は後背湿地（昔は川沿いなどの低く湿った土地だったことを示す区分）、地盤は「やや液状化しやすい」とされています。液状化とは、地震のときに地面が水のように柔らかくなる現象です。詳しい浸水シナリオや避難経路は、自治体が公開しているハザードマップで確認してください。
割高診断は3件中2件が「危険（割高）」で、価格には注意が必要です。
利回りはエリア平均より0.19ポイント高いですが、診断件数は少なめです。
築38年の管理状態は総会議事録や修繕計画で必ず確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の修繕予定を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 現地で駅からの道のりや周辺環境を歩いて確認する
- 価格が相場と比べて妥当か複数の診断結果を見て判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.19ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.19ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 68,000円
- 68,000円
- 60,000円
この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 24.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東十条１－１５－１４（この棟から約109m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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