日神パレス西台第二
日神パレス西台第二（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区高島平一丁目78-10 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 西台駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1987-07（築39年） |
| 総戸数 | 109 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | 西村建設(株)・日医神和株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「日神パレス西台第二」は東京都板橋区高島平にある、都営三田線西台駅徒歩4分の投資用ワンルームマンションです。1987年築、10階建・109戸。割高診断は5件中「危険（割高）」が最多で、地価は前年より上昇しています。中立な視点で立地・建物・相場データを解説します。
立地と交通
都営三田線西台駅から徒歩4分と駅近の立地です。所在地は東京都板橋区高島平一丁目78-10で、周辺は住宅地とマンションが混在するエリアです。三田線は大手町方面につながる路線ですが、都心までの具体的な所要時間についてのデータはありません。
駅からの距離以外の周辺環境、たとえば商店街の有無や学校区、スーパーの近さなどについてのデータはありません。投資判断や入居者募集のしやすさを考える上でも、実際に現地を歩いて周辺の様子を確認することをおすすめします。
高島平エリアは大型団地が多いことで知られていますが、この棟自体の建物規模や周辺との関係についての詳しいデータはありません。地図や航空写真での事前確認も有効です。
建物と管理
竣工は1987年7月、築39年、10階建、総戸数109戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な工法）陸屋根で、権利形態は所有権です。所有権のため、土地の権利も併せて所有する形になります。
分譲会社は西村建設(株)・日医神和株式会社、管理会社は株式会社サニーライフです。管理会社が分かっているため、管理体制について問い合わせることは可能ですが、具体的な管理費・修繕積立金の金額についてのデータはありません。
築39年のため、大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画は特に重要な確認事項です。実施履歴、直近の修繕内容、今後の予定についてのデータはこの資料には含まれていません。管理組合の議事録や重要事項調査報告書での確認が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件行われており、内訳は「危険（割高）」2件、「注意」1件、「安全・割安」2件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。診断件数は3件以上あるため参考値ではなく実数として扱える数値です。
平均提示価格は1116万円、平均実質利回りは4.28%です。板橋区全体（239件）の平均実質利回りは3.65%で、この棟はエリア平均より0.63ポイント高い結果でした。利回りだけを見ればエリア平均より良い数値ですが、判定の内訳では「危険（割高）」が最多である点も踏まえて総合的に見る必要があります。
家賃中央値はこの棟が48,000円（最小44,000円〜最大55,000円、サンプル5件）、板橋区全体は82,000円と差があります。この差が広さや築年数、設備の違いによるものか、それとも他の要因によるものかについてのデータはありません。最終診断日は2026年4月9日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から91m先の地価公示地点（高島平１－７９－３、令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり990,000円で、前年の870,000円から13.8%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域です。なお建物所在地側の用途地域データでは準住居地域となっており、地点により異なる可能性があるため注意が必要です。
周辺の取引事例は157件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）、価格の中央値は2100万円、単価の中央値は1平方メートルあたり84万円、面積中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期に25平方メートル・1Kで2600万円、20平方メートル・1Kで1800万円といった取引がありました。これらの取引がこの棟と同条件かどうかについてのデータはありません。
ハザードデータでは、洪水浸水想定は5〜10m、高潮は0.3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。浸水想定が深めの数値であるため、購入前にハザードマップで具体的な想定範囲や避難経路を確認することをおすすめします。
西台駅徒歩4分と駅近ですが、割高診断は「危険（割高）」が最多でした。
棟の平均利回りはエリア平均より高めですが、家賃差の理由は不明です。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定や液状化リスクも確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の計画を確認する
- 実際の家賃・入居率の最新状況を管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水想定区域と避難経路を現地確認する
- 用途地域の違い（商業地域／準住居地域）を役所で確認する
- 総戸数109戸の管理体制・空室率を確認する
- 現地を歩いて駅からの実際の環境を確認する
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 5 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.65%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.63ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.28%）は、東京都 板橋区相場（3.65%）より0.63ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
- 49,000円
- 48,000円
- 44,000円
- 44,000円
この棟の家賃中央値（48,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（82,341円）より 41.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高島平１－７９－３（この棟から約91m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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