日神パレス西台第二
日神パレス西台第二（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区高島平一丁目78-10 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 西台駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1987-07（築39年） |
| 総戸数 | 109 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | 西村建設(株)・日医神和株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレス西台第二は、東京都板橋区高島平にある築39年・10階建て109戸のワンルームマンションです。都営三田線西台駅から徒歩4分の立地で、割高診断の結果や地価・ハザード情報、管理面の気になる点まで、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
日神パレス西台第二は、都営三田線の西台駅から徒歩4分という近さにあります。三田線は都心方面へ直通しており、通勤や通学での使いやすさは一つの強みです。駅からの距離が近いほど、賃貸に出したときに入居者を探しやすい傾向があると言われており、資産性を考えるうえでも一つの材料になります。
この棟の所在地は準住居地域で、市街化区域に入っています。用途地域とは、建物の使い方を地域ごとに決めたルールのことです。一方、棟から91メートル離れた地価公示の地点は商業地域で、建蔽率80％・容積率400％、防火地域という指定があります。地点によって規制が異なる場合があるため、正確な規制は役所や登記簿で確認してください。
建物と管理
この棟は1987年7月に竣工し、築39年を迎えています。10階建てで総戸数は109戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造）の平らな屋根（陸屋根）です。権利形態は所有権で、分譲は西村建設(株)・日医神和株式会社、管理は株式会社サニーライフが担っています。
修繕積立金の額や長期修繕計画、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていません。築39年という年数は大規模修繕が複数回必要になる時期でもあるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は5件行われており、判定は「危険（割高）」が2件、「注意」が1件、「安全・割安」が2件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（支払った費用に対して年間に得られる家賃収入の割合）は4.28％、平均の提示価格は1,116万円です。家賃は中央値48,000円、最小44,000円、最大55,000円の5件で、最終診断日は2026年4月9日です。
エリア全体（東京都板橋区）の診断は240件あり、判定の内訳は「危険（割高）」113件、「注意」35件、「安全・割安」90件、「判定不能」2件で、こちらも最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.65％、家賃中央値は82,341円です。棟の利回りはエリアより0.63ポイント高くなっていますが、棟の診断件数は5件と少なく、判定も割れているため、この数字だけで割安・割高を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から91メートルの地点（高島平１－７９－３）の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり990,000円、前年の870,000円から13.8％上昇しました。この地点は商業地域で、建蔽率80％・容積率400％、防火地域の指定があります。過去の上昇がそのまま続くとは限らないため、今後の動きは最新の公示データで確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで157件あり、価格の中央値は2,100万円、単価中央値は1平方メートルあたり84万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、高島平の25平方メートル・1K・2018年築が2,600万円、20平方メートル・1K・2007年築が1,800万円で取引された例があります。面積や築年が棟とは異なる例も含むため、価格の単純比較は避けてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が5〜10メートル、高潮は0.3メートル未満、地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は後背湿地（昔の川沿いにできた低くて湿った土地）です。洪水の想定5〜10メートルは低層階では大きな影響を受ける可能性がある数字なので、板橋区のハザードマップと合わせて必ず確認してください。
築39年・西台駅徒歩4分で、棟の平均利回り4.28％はエリア平均3.65％を上回ります。
診断5件中3件が危険・注意判定で、価格と賃料のバランスは慎重に見る必要があります。
洪水浸水想定5〜10mと液状化リスクがあり、ハザードマップでの確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の額と今後の増額予定を確認する
- 耐震性や設備の更新履歴を重要事項説明書で確認する
- 洪水・液状化リスクを区のハザードマップで確認する
- 周辺の賃貸相場と空室状況を複数の媒体で確認する
- 提示価格と周辺取引事例の単価を比較して検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だからです）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 5 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.64ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.28%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.64ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
- 49,000円
- 48,000円
- 44,000円
- 44,000円
この棟の家賃中央値（48,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 42.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高島平１－７９－３（この棟から約91m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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