ライオンズマンション ときわ台
ライオンズマンション ときわ台（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区前野町2-37-3 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 ときわ台 徒歩11分 ／ 都営三田線 本蓮沼 徒歩16分 |
| 築年 | 1988-06（築38年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション ときわ台は、東京都板橋区前野町にある1988年築・5階建て79戸のワンルーム投資用マンションです。東武東上線ときわ台駅から徒歩11分、都営三田線本蓮沼駅から徒歩16分の立地です。宅建士の視点で建物や相場データを中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション ときわ台は、東京都板橋区前野町2-37-3に位置しています。最寄り駅は東武東上線ときわ台駅で、徒歩11分の距離です。都営三田線の本蓮沼駅も徒歩16分で利用でき、2路線が使える点は通勤・通学の選択肢を広げます。どちらの駅も徒歩10分を超えるため、駅からの距離は事前に自分の足で確認しておくと安心です。
この棟がある場所は「準工業地域」という用途地域に区分されています。これは工場や住宅、店舗などが混在して建てられる地域を指すルールです。市街化区域内にあり、建蔽率は60%、容積率は200%と定められています。住宅街の中に小規模な工場や店舗が混じることもあるため、周辺の実際の環境は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
この物件は1988年6月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）の5階建てで、総戸数は79戸、築年数は38年です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社大京、管理会社は株式会社大京アステージが担当しています。ブランドは「ライオンズマンション」で、大京は全国に供給実績が多く、中古での流通量も多いデベロッパーとして知られています。現在はオリックスグループの傘下です。
築38年という年数は、区分マンションの中では比較的古い部類に入ります。今回のデータには大規模修繕の実施時期や修繕積立金の金額、管理組合の運営状況についての情報は含まれていません。これらは購入判断に大きく関わる部分なので、管理組合の議事録や重要事項調査報告書などで別途確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が2件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.26%、平均提示価格は1270万円です。家賃は中央値57,000円、最小47,000円〜最大60,000円という3件のサンプルにもとづいています。最終診断日は2026年4月4日です。件数が少ないため、この判定はあくまで目安として受け止めてください。
板橋区全体では診断件数が240件あり、内訳は「危険（割高）」113件、「注意」35件、「安全・割安」90件、「判定不能」2件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は101439万円、家賃中央値は82,341円です。この棟の利回りはエリア平均より0.61ポイント高い結果でした。エリア全体は割高傾向が強い一方、棟単体は少ないサンプルで異なる結果が出ている点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から186m離れた前野町１－４４－６の地点（住宅地、準工業地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり553,000円でした。前年の513,000円と比べて7.8%の上昇です。建蔽率は60%、容積率は200%、防火地域の区分は準防火地域です。地価は上昇していますが、将来の値動きを保証するものではありません。
周辺の取引事例は611件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は92万円、面積の中央値は25平方メートルです。具体例として、南常盤台の2007年築・15平方メートルの1Kが2000万円、同じ間取りが1900万円、2014年築・25平方メートルの1Kが2900万円で、いずれも2025年第4四半期の取引でした。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化のリスクも「液状化しにくい」と分類されています。地形はローム台地です。高潮についてのデータは取得されていません。ハザード情報は物件選びの参考材料のひとつですが、これだけで安全性を判断することはできません。
この棟の診断は3件で、多い判定は「安全・割安」、平均利回り4.26%でした。
板橋区全体は診断240件中「危険（割高）」が最多で、相場は割高傾向にあります。
地価は上昇していますが、築38年で修繕履歴は未取得のため、管理状況の確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額と使い道を確認する
- 過去の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 現在の入居状況（空室かどうか）を確認する
- 家賃設定の根拠となる資料を確認する
- 総会議事録や長期修繕計画を確認する
- 実際の現地・周辺環境を自分の目で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.62ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.26%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.62ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 57,000円
- 47,000円
この棟の家賃中央値（57,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 31.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／前野町１－４４－６（この棟から約186m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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