ライオンズアイル赤坂
ライオンズアイル赤坂（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区赤坂5丁目5-10 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 赤坂駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ銀座線 溜池山王駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2012-05（築14年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 双日ライフワン |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズアイル赤坂は、東京都港区赤坂5丁目に立つ2012年築・地上14階建て・48戸のワンルームマンションです。東京メトロ千代田線赤坂駅から徒歩2分という都心の好立地ですが、割高診断では3件すべてが「危険（割高）」と出ています。良い点と気になる点の両方を、宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
最寄り駅は東京メトロ千代田線「赤坂」で、徒歩2分の場所にあります。同じくメトロの銀座線「溜池山王」駅も徒歩11分で利用でき、2つの路線を使い分けられる点は魅力です。都心のオフィス街や国会議事堂周辺にも近く、通勤・通学のしやすさは高いといえます。
所在地は東京都港区赤坂5丁目で、用途地域（土地の使い方を法律で決めたルール）は商業地域です。商業地域は店舗やオフィスビルを建てやすい地域で、街の賑わいがある一方、住宅街としての静けさは少なめかもしれません。周辺には飲食店やコンビニなど生活に便利な施設が集まっており、単身者にとって使いやすい環境と言えます。
建物と管理
建物は2012年5月に竣工し、2026年時点で築14年になります。地上14階建て・総戸数48戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲を行ったのは大京、建物の管理を担当しているのは双日ライフワンです。
大京は「ライオンズマンション」というブランドを長年展開してきたデベロッパー（土地や建物を開発・販売する会社）で、現在はオリックスグループの傘下に入っています。全国的に供給実績が多く、中古市場での流通量も多いブランドとして知られています。ただし、この物件そのものの修繕履歴や管理組合の運営状況といった詳しい資料は今回のデータには含まれておらず、分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は3件で、3件ともが「危険（割高）」という判定になっています。平均の実質利回り（家賃収入から管理費などの諸経費を差し引いた、実際の収益率を示す数字）は2.9%でした。平均の提示価格は5990万円、家賃は中央値163,000円で、160,000円から178,000円の範囲に収まっています。最終の診断日は2024年8月1日です。診断件数が3件と少ないため、この数字は参考値として捉えてください。
比較のため港区エリア全体を見ると、230件の診断のうち危険（割高）が173件、注意が18件、安全・割安が38件、判定不能が1件でした。エリア平均の実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の利回りはエリア平均より0.43ポイント低く、価格の割に家賃収入が少なめである、という結果が出ています。ただし棟の診断は参考値であるため、断定的な判断は避けたほうがよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示（国が毎年1月1日時点の土地価格を発表する制度）によると、棟から55メートルの地点（赤坂６－１３－１８）の地価は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,480,000円です。前年の3,850,000円と比べて16.4%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の割合）80%、容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）600%の防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に564件あり、価格の中央値は4300万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、20平方メートル・1979年築の部屋が2000万円、15平方メートル・1979年築の部屋が1800万円、20平方メートル・1K・2003年築の部屋が3500万円で取引されています。
ハザード情報を見ると、洪水の浸水想定区域には入っていません。一方で液状化（地震の揺れで地面が一時的に液体のようになる現象）については「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜1/100未満のゆるやかな低い土地）です。高潮についてのデータは取得されておらず、分かりません。購入を検討する際は、こうした地盤の特徴も踏まえて考えることが大切です。
赤坂駅徒歩2分・港区赤坂の好立地ですが、割高診断3件はすべて「危険（割高）」でした。
エリア平均利回り3.33%に対し棟は2.9%と低く、利回り差は-0.43ptです。
地価は前年より16.4%上昇していますが、液状化リスクや修繕計画も確認が必要です。
- 管理費・修繕積立金の金額と使い道を管理会社に確認する
- 家賃163,000円が今後も維持できるか賃貸募集状況を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の計画を確認する
- 液状化しやすい地盤への対策工事の有無を確認する
- 提示価格5990万円が周辺取引事例と比べて妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは限らないため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.43ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.9%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.43ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 178,000円
- 163,000円
- 160,000円
この棟の家賃中央値（163,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 40.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤坂６－１３－１８（この棟から約55m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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