ライオンズアイル赤坂
ライオンズアイル赤坂（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区赤坂5丁目5-10 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 赤坂駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ銀座線 溜池山王駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2012-05（築14年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 双日ライフワン |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区赤坂にある「ライオンズアイル赤坂」は、東京メトロ千代田線赤坂駅徒歩2分、総戸数48戸、2012年竣工のワンルーム投資用マンションです。診断件数3件はすべて危険（割高）判定で、港区エリア平均より実質利回りが低く、価格と家賃のバランスを慎重に見極める必要があります。
立地と交通
ライオンズアイル赤坂は、東京メトロ千代田線の赤坂駅から徒歩2分という近さに建っています。銀座線の溜池山王駅も徒歩11分の距離にあり、2つの路線を状況に応じて使い分けられる立地です。赤坂はオフィス街と住宅街が入り混じるエリアで、都心への通勤や移動のしやすさは、賃貸需要を考えるうえで評価しやすいポイントといえます。駅からの近さは、入居者を探しやすい要素の一つになりやすいと考えられます。
物件がある赤坂5丁目は用途地域が商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、容積率は600%までと高く設定されています。オフィスビルと住宅が混在しやすい地域であり、都心に近い便利さがうかがえます。一方で商業地域は人通りや交通量が多くなりやすいため、住環境の静かさを重視する人は、実際に現地を歩いて周辺の雰囲気を確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年5月に竣工した地上14階建て、総戸数48戸のマンションで、現在の築年数は14年です。構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲は大京の「ライオンズ」ブランドで、長年にわたり全国で展開されており、中古の流通量も多いという特徴があります。管理会社は双日ライフワンが担っており、分譲・管理ともに長年の取り扱いがある会社といえます。
分譲会社と管理会社は分かっていますが、管理組合の運営状況や修繕の履歴、共用部の最新の設備状況などは今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を、売主や管理会社に確かめることで把握できます。管理の質は資産価値や将来の修繕費の負担にも影響するため、購入前にぜひ確認したい項目の一つです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた診断は3件で、3件すべてが「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回りは2.9%、平均の提示価格は5990万円、家賃の中央値は163,000円（160,000円〜178,000円、最終診断日は2024年8月1日）です。件数自体は多くありませんが、3件とも同じ方向の判定が出ている点は、購入を検討する際に見ておく価値があります。
港区エリア全体では診断231件のうち174件が危険（割高）、18件が注意、38件が安全・割安、1件が判定不能でした。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の実質利回りはエリア平均より0.43ポイント低く、家賃の水準は高めであるものの、価格に対して利回りが見劣りする結果になっている点は押さえておきたいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から55メートル離れた地価公示の地点（赤坂６－１３－１８）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり4,480,000円で、前年の3,850,000円から16.4%上昇しました。これは公示地点でのこれまでの変動であり、今後も同じ割合で上昇し続けるとは限らない点に注意が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに564件あり、価格の中央値は4300万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として示された取引には1979年築で15〜20平方メートルの部屋も含まれており、築年や面積が異なる事例を単純に比べると、価格の高低を見誤りやすい点に注意してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）です。液状化のしやすさは地震時の揺れ方や地盤改良の必要性に関わるため、自治体のハザードマップや地盤調査の報告書で詳しく確かめることをおすすめします。
診断した3件すべてが危険（割高）判定で、港区平均より利回りが低めの棟です。
赤坂駅徒歩2分は便利ですが、液状化のしやすさや谷底低地という地形も確認材料です。
価格や家賃の妥当性は、取引事例や管理状況など複数の情報を合わせて判断してください。
- 現在の賃貸借契約の家賃と契約期間を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 登記簿謄本で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 液状化のしやすさを自治体のハザードマップで確かめる
- 周辺の取引事例と比べて提示価格の妥当性を確認する
- 修繕履歴や設備の更新状況を管理会社に確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.43ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（2.9%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.43ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 178,000円
- 163,000円
- 160,000円
この棟の家賃中央値（163,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 40.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／赤坂６－１３－１８（この棟から約55m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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