ライオンズマンション武蔵小杉第2
ライオンズマンション武蔵小杉第2（神奈川県 川崎市中原区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区市ノ坪66-5 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 武蔵小杉駅 徒歩6分 ／ JR南武線 武蔵小杉駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1989-11（築37年） |
| 総戸数 | 86 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション武蔵小杉第2は神奈川県川崎市中原区にあり、東急東横線とJR南武線の武蔵小杉駅から徒歩6分の中古マンションです。1989年築、総戸数86戸、分譲は大京、管理は大京アステージ。割高診断は3件中2件が「安全・割安」という結果でした。
立地と交通
ライオンズマンション武蔵小杉第2は、東急東横線とJR南武線の武蔵小杉駅から徒歩6分の場所にあります。二つの路線が使えるため、行き先によって乗り換えの手間を減らせる点は魅力です。武蔵小杉駅は再開発が進んだ駅として知られており、周辺には商業施設やオフィスビルが多く立地しています。駅までの6分という距離は、通勤や通学で毎日歩く人にとって負担が少ない範囲と言えます。
この棟の近くは近隣商業地域という用途地域に指定されており、商業地としての地価が上昇しています。国交省の地価公示では、棟から70m離れた今井南町の地価公示地点で、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,110,000円、前年は1,010,000円で、変動率は9.9%でした。地価の上昇が今後も続くとは限らないため、将来の価値は保証されたものではないと理解しておいてください。
建物と管理
建物は1989年11月に竣工したSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）の地上9階建てで、総戸数は86戸です。築年数は37年、権利形態は所有権です。具体的な耐震診断の結果や修繕の履歴は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の記録で確かめてください。竣工から37年が経過しているため、外壁や設備の更新状況も合わせて確認しておくと安心です。
分譲会社は大京、管理会社は大京アステージで、ブランドは「ライオンズマンション」です。大京は全国で多く供給しており、中古の流通も多いブランドとされています。管理体制や修繕計画の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、「注意」が1件、「安全・割安」が2件という結果でした。平均の実質利回りは4.1%、平均の提示価格は1800万円でした。家賃は中央値80,000円で、最小75,000円から最大81,000円の範囲でした（家賃サンプル数3件、最終診断日2025年9月16日）。件数が少ないため、今後の診断が増えると数字が変わる可能性があります。
同じ中原区全体では診断件数が68件あり、「安全・割安」が30件と最も多く、平均の実質利回りは3.79%、平均の提示価格は2439万円、家賃の中央値は82,750円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.31ポイント高い結果ですが、差はわずかで、個別の物件価格によって判断は変わります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、棟から70m離れた今井南町の地価公示地点が近隣商業地域・商業地に指定されており、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,110,000円で、前年の1,010,000円から9.9%上昇しました。最新の公示地価は国土交通省のサイトで確認できます。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで477件あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、今井上町の1LDK（65平方メートル、1980年築）が5200万円、今井西町の1K（20平方メートル、2007年築）が2100万円で成約しています。条件が異なる事例のため、そのままこの棟の価格と比較することはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。購入を検討する場合は、川崎市のハザードマップで最新の浸水・液状化の想定を確認してください。
武蔵小杉駅徒歩6分で東急東横線・JR南武線の両方が使え、通勤に便利な立地です。
診断件数3件のうち2件が「安全・割安」で、利回りはエリアより0.31pt高めでした。
地価は1年で9.9%上昇しましたが、液状化や浸水の想定もあるため確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性の詳細を確認する
- 川崎市のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 現地の賃貸情報で家賃や空室の状況を確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性とは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（神奈川県 川崎市中原区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.31ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.1%）は、神奈川県 川崎市中原区相場（3.79%）より0.31ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の神奈川県 川崎市中原区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
- 80,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、神奈川県 川崎市中原区の周辺相場中央値（82,750円）より 3.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／今井南町２１－３４（この棟から約70m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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