ルーブル板橋区役所前
ルーブル板橋区役所前（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区板橋２丁目５５ |
|---|---|
| 交通 | 板橋区役所前駅 徒歩3分 ／ 大山駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2014-07（築12年） |
| 総戸数 | 186戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | イリス管財 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル板橋区役所前は東京都板橋区の板橋区役所前駅徒歩3分、大山駅徒歩8分に位置する2014年竣工・14階建・総戸数186戸の分譲マンションです。クリードの「ルーブル」ブランドで、管理はイリス管財が担当します。周辺は商業地域で地価公示は上昇傾向ですが、割高診断の参考値では「危険（割高）」が示されています。
立地と交通
板橋区役所前駅まで徒歩3分、大山駅まで徒歩8分です。区役所や区立図書館など行政施設が集まるエリアで、日常の買い物や行政手続きのしやすさは入居者にとって魅力になりえます。駅前という立地は単身者の通勤・通学の利便性も高く、複数の生活圏から選べる点は賃貸需要を考えるうえでの強みの一つです。
一方、商業地域に位置するため、飲食店や商業施設が多く、終日の人通りや車の通行量が多い環境です。夜間の明るさや人通りはプラスにもマイナスにもなり得るため、実際の静かさや治安の印象は、昼と夜の両方で現地を歩いて確認することをおすすめします。駅の出入口からの道順によっても印象が変わります。
建物と管理
2014年7月に竣工し、築12年の14階建て・総戸数186戸です。分譲会社はクリードで、「ルーブル」ブランドとして都市型ワンルームを中心に首都圏主要駅周辺へ展開してきた実績があります。管理会社はイリス管財が担当しており、総戸数186戸という中規模マンションは、スケールメリットと管理の目配りのしやすさのバランスが取れやすい規模とされています。
構造や所有権の種類（土地の権利形態）は今回のデータに無いため、登記簿や重要事項説明書で確かめてください。また、修繕積立金（将来の大規模修繕のために積み立てる費用）の額や過去の使用履歴、管理組合の総会議事録は、長期の資産価値や維持コストに直結する重要な情報です。売主や管理会社に資料の開示を求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。いずれも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回り（管理費や固定資産税などを差し引いた後の手取りの利回り）は3.17％でした。同エリア（東京都板橋区）の診断240件の平均実質利回り3.65％と比べると、数字だけ見れば低めの水準です。
家賃中央値は85,750円で、エリア平均の82,341円を上回っており、賃料自体は強い部類に入ります。一方で平均提示価格は2,738万円と高く、賃料の強さに対して価格が重い分、利回りが下がっている可能性があります。最終診断日は2026年3月17日ですが、診断の件数が少ないため、この結論を鵜呑みにせず、同時期・同築年帯の物件と比較してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によれば、棟から121mの地点（板橋２－６５－８）は1m²あたり1,490,000円で、前年の1,260,000円から18.3％上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）80、容積率（敷地に対する建物の総床面積の割合）600という高い数値です。防火地域の指定もあり、建築規制の面での安全性は一定水準確保されています。
周辺の取引事例（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、655件）の価格中央値は2,500万円、単価中央値は1m²あたり100万円でした。例えば築2014年・1K・25m²で2,100万円、築2007年・1R・20m²でも2,100万円という成約があり、本棟の平均提示価格2,738万円は周辺相場と比べても高めの位置にあります。ハザードは洪水浸水想定なし、液状化しにくく、地形はローム台地（水はけが良く地盤が安定しやすいとされる台地）です。
駅近の商業地域で地価が18.3％上昇しており、ハザードリスクは低い。
診断の件数が2件の参考値だが、いずれも「危険（割高）」で利回りはエリア平均を下回る。
購入を検討するなら、提示価格と周辺取引事例・実際の家賃のギャップを個別に検証してください。
- 実際の家賃査定額と現在の募集家賃の差を確認する
- 管理費・修繕積立金（建物の長期修繕のための積立金）の額と滞納状況を確認する
- 過去の大規模修繕（建物全体の修繕）履歴と今後の計画を確認する
- 同棟の売買履歴と提示価格の妥当性を比較する
- 周辺の新築供給が賃料に与える影響を調べる
- 構造と所有権の種類は登記簿や重要事項説明書で確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認と価格の妥当性は別です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.65%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.48ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.17%）は、東京都 板橋区相場（3.65%）より0.48ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
- 84,500円
この棟の家賃中央値（85,750円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（82,341円）より 4.1% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋２－６５－８（この棟から約121m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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