ルーブル小竹向原参番館
ルーブル小竹向原参番館（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区小茂根３丁目１５−７ |
|---|---|
| 交通 | 小竹向原駅 徒歩8分 ／ 氷川台駅 徒歩16分 |
| 築年 | 2019-03（築7年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | ブルースターパートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都板橋区小茂根にある「ルーブル小竹向原参番館」は、小竹向原駅徒歩8分、2019年3月竣工・9階建35戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら、立地や管理、周辺相場のポイントを宅建士の目線で整理しました。
立地と交通
「ルーブル小竹向原参番館」は、東京都板橋区小茂根三丁目にあるワンルームマンションです。最寄りの小竹向原駅までは徒歩8分、氷川台駅までは徒歩16分で、2つの駅を使い分けられる立地です。通勤や通学のルートに選択肢を持たせやすい点は、暮らしやすさにつながる要素と言えます。
物件の所在地は近隣商業地域（市街化区域）です。近隣商業地域は、お店やオフィスも建てやすい区分で、住宅専用の地域より商業施設が増えやすい傾向があります。周辺にどんな店や施設があるかの具体的な情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は2019年3月に竣工した、9階建て35戸のワンルームマンションです。築年数は7年で、分譲したのは「ルーブル」ブランドを手がける株式会社クリードです。クリードは首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを展開している会社です。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）と土地の権利関係（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理はブルースターパートナーズが行っていますが、実際の管理体制や修繕計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認するとよいでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。内訳は「安全・割安」が1件、「判定不能」が1件で、多い判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.45%、平均提示価格は3,125万円、家賃は中央値100,000円（90,000円〜110,000円）です。ただし2件という件数では、棟全体の傾向とは言い切れません。
同じ板橋区エリア全体では、診断件数240件のうち「危険（割高）」が113件と最も多く、平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円でした。この棟の家賃中央値100,000円はエリアの家賃中央値より高めですが、診断件数が少ないため、この棟がエリアより割安か割高かを断定することはできません。実際の価格が妥当かどうかは、個別の査定や複数の診断データで確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から206メートルの地点（小茂根3-6-1）の地価公示（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり580,000円で、前年の534,000円から8.6%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。地価の上昇がこの棟の価値に直結するとは限らないため、実際の取引事例と照らし合わせて判断してください。
周辺の取引事例は264件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,350万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば向原地区では2025年第4四半期に、25平方メートル・1K・2006年築の物件が2,000万円で取引されています。ただし間取りや築年がさまざまな事例の集まりなので、この棟と同条件の取引かどうかは個別に確認が必要です。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定区域に該当せず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。ただしハザードマップは更新されることがあるため、購入前に板橋区のハザードマップで最新の情報を確かめてください。
立地は小竹向原駅徒歩8分で選びやすい一方、診断件数が少なく相場判断は参考値にとどまります。
周辺地価は8.6%上昇していますが、建物自体の価値とは別に取引事例で確認が必要です。
構造や権利関係など未確認の情報が多いため、重要事項説明書と登記簿で必ず確かめてください。
- 建物の構造（RC造かどうか）を重要事項説明書で確認する
- 土地の権利関係（所有権か借地権か）を登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸中なら現行の賃貸借契約と家賃の根拠を確認する
- 周辺の類似取引事例と価格を複数比較する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の話）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.65%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 板橋区相場（3.65%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 90,000円
この棟の家賃中央値（100,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（82,341円）より 21.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小茂根３－６－１（この棟から約206m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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