プレール・ドゥーク三ノ輪
プレール・ドゥーク三ノ輪（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里１丁目２０−１２ |
|---|---|
| 交通 | 三ノ輪駅 徒歩3分 ／ 荒川一中前駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2014-06（築12年） |
| 総戸数 | 27戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | シーク |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク三ノ輪は東京都荒川区東日暮里にある、2014年6月竣工・8階建27戸の投資用ワンルームマンションです。日比谷線三ノ輪駅から徒歩3分という立地に加え、荒川区の割高診断データをもとに、購入前に確認したいポイントを宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
プレール・ドゥーク三ノ輪は、東京メトロ日比谷線三ノ輪駅から徒歩3分、都電荒川線の荒川一中前駅からも徒歩6分という二路線が使える立地です。マンションレビューの口コミでも、駅からの通りに桜の木と街灯が整備され、スーパーや精肉店など買い物に困らない点が良い点として挙げられています。
国交省のデータでは、このマンションの用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。近くの地価公示地点（東日暮里1-3-2、棟から約202m）は商業地域で、令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,610,000円、前年の1,370,000円から17.5%上昇しました。地価の上昇は周辺エリアの動きを示す参考情報であり、この棟自体の将来の価格を保証するものではありません。
建物と管理
この建物は2014年6月に竣工した8階建・総戸数27戸のワンルームマンションで、築年数は12年です。分譲したのは木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドの一つです。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いですが、サブリース契約（管理会社が一定の家賃を保証して借り上げる仕組み）が付いている場合は、保証額や契約期間などの条件を必ず確認してください。管理会社はシークです。
建物の構造と土地の権利（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。マンションレビューの口コミでは、シャワーなど水回り設備が比較的新しく快適なこと、窓を閉めれば周囲の音がほとんど聞こえない防音性の高さが良い点として挙げられています。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断の件数が1件のみのため、参考値として捉えてください。この1件の判定は「判定不能」で、平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は2880万円、家賃中央値は98,000円でした。件数が少なく、この数字だけでこの棟の価格が妥当かどうかを判断することはできません。
一方、荒川区全体では診断の件数が75件あり、内訳は「危険（割高）」が50件、「注意」が9件、「安全・割安」が15件、「判定不能」が1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円です。この棟の数字とエリアの数字を見比べる際は、件数の差が大きいことを踏まえて慎重に扱ってください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の周辺取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの565件で、価格の中央値は2900万円、1m2あたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は30m2でした。例として、千束地区では2025年第4四半期に1DK・40m2・2016年築が4800万円、1K・25m2・2016年築が3000万円で取引された事例があります。これらは別の地区の事例のため、この棟の価格と単純に比較することはできません。
ハザードマップのデータでは、この地点は洪水の浸水想定が3〜5m、高潮は0.3m未満、液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」、地形は砂州・砂礫州（川や海の砂が積もってできた低い土地という意味）とされています。浸水想定3〜5mは建物の低層階であれば水が届く可能性がある深さなので、保険や防災対策は自治体の最新のハザードマップでも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟についての口コミが7件掲載されており、評点は3.3でした（5点満点）。良い点として、三ノ輪駅から徒歩3分の好立地、桜並木や街灯で安心感のある通り、買い物のしやすさ、水回り設備の快適さ、高い防音性が挙げられています。
この棟自体の気になる点は、今回確認した口コミデータの中には記載がありませんでした。ただし口コミは投稿者個人の感想であり、全ての住戸や時期の状況を表すものではないため、実際の住環境は内見や周辺での聞き込みで確かめてください。
三ノ輪駅徒歩3分で二路線が使え、買い物環境も口コミで評価されている立地です。
この棟の割高診断は1件のみで参考値、荒川区全体は「危険（割高）」が最多という結果です。
構造・権利・修繕計画など未確認の情報が多く、購入前に書面での確認が欠かせません。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主・管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 浸水想定3〜5mに対する保険・防災対策をハザードマップで確認する
- 家賃98,000円の根拠となる賃貸借契約書を確認する
- 周辺取引事例の地区・築年の違いを踏まえて価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点7件
- 日比谷線三ノ輪駅から徒歩3分の好立地
- 駅からの通りに桜の木と街灯が整備されており安心感がある
- シャワーなど水回り設備が比較的新しく快適
- 窓を閉めれば周りの音が全く聞こえない高い防音性
- スーパー・すし屋・精肉店・中型スーパーなど買い物に困らない
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.09ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.5%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.09ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 11% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日暮里１－３－２（この棟から約202m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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