ジーベック東日暮里サウス
ジーベック東日暮里サウス（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | Xebec Higashi-Nippori South, ２丁目-２-9 東日暮里 荒川区 東京都 |
|---|---|
| 交通 | 荒川一中前駅 徒歩5分 ／ 三ノ輪駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2016-05（築10年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | ネクサスインベストメント |
この物件の解説（宅建士視点）
ジーベック東日暮里サウスは、東京都荒川区東日暮里2丁目にある2016年築・8階建て全28戸のワンルーム投資用マンションです。荒川一中前駅から徒歩5分、三ノ輪駅からも徒歩6分で利用できます。割高診断は件数3件で、2件が安全・割安、1件が注意という結果でした。
立地と交通
ジーベック東日暮里サウスは、東京都荒川区東日暮里2丁目にあるワンルーム投資用マンションです。最寄り駅は荒川一中前駅で徒歩5分、三ノ輪駅からも徒歩6分で利用でき、2つの駅を使い分けられる立地です。駅までの道のりの安全性や街灯の有無なども、昼と夜で歩いて確認することをおすすめします。
周辺は用途地域が準工業地域に指定されており、建蔽率は60%、容積率は300%、防火規制は準防火地域です。工場や住宅、店舗が混在しやすい地域区分のため、将来の周辺環境の変化については荒川区の都市計画図で確認してください。このような区分は住居専用地域に比べて建物用途の幅が広く、街並みが変わる可能性もある点は踏まえておきたいところです。
建物と管理
建物は2016年5月に竣工し、築10年、8階建て全28戸です。構造や土地の権利（所有権か借地権か）、分譲会社についてのデータは今回入手できていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。竣工から10年が経過しており、外壁や共用部の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理会社や長期修繕計画で確認してください。
管理会社はネクサスインベストメントです。日常清掃や設備点検の具体的な体制、修繕積立金の金額や積立状況はデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。また、管理費や修繕積立金の金額自体も今回のデータには含まれていないため、販売資料や重要事項説明書で必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数3件で、内訳は安全・割安が2件、注意が1件でした。平均の実質利回りは4.04%で、荒川区エリア全体（診断75件）の平均3.59%より0.45ポイント高く、価格に対する家賃収入のバランスはやや良好な部類です。家賃のサンプルは3件で、104,500円から120,000円までの幅がありました。
棟の平均提示価格は2,910万円、家賃の中央値は112,500円です。エリア全体の平均提示価格2,528万円・家賃中央値88,325円と比べると、価格も家賃も高めの水準にあります。荒川区エリアでは診断75件のうち50件が危険（割高）という判定でしたが、この棟で多い判定は安全・割安でした。家賃中央値の差は、専有面積や部屋の向き、築年数の違いなどが影響している可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から81mの地点にある地価公示地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり814,000円でした。前年の722,000円から12.7%上昇しており、用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価公示は毎年更新されるため、最新の数値は国土交通省の地価公示・地価調査のサイトで確認するとよいでしょう。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに697件あり、価格の中央値は2,900万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として2025年第4四半期の千束地区では、40平方メートル・1DKが4,800万円、25平方メートル・1Kが3,000万円で取引されています。取引事例は幅広いエリアを含むため、実際の物件の階数や向き、眺望などの個別条件も加味して比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮は0.3m未満、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。浸水想定の数値が大きいエリアのため、購入前にハザードマップで避難経路や建物の浸水対策を必ず確認してください。液状化のしやすさは地盤改良の有無によっても変わるため、建築時の地盤調査報告書があれば確認するとよいでしょう。
割高診断は3件中2件が安全・割安で、利回りはエリア平均より高めですが、サンプルは少数です。
地価は前年より12.7%上昇していますが、洪水浸水想定3〜5mと液状化しやすい地盤には注意が必要です。
建物の構造や権利関係など未確認の項目は、重要事項説明書や登記簿、管理組合資料で必ず確かめましょう。
- 建物の構造・権利関係を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 実際の賃貸募集状況や空室期間を管理会社に確認する
- 用途地域と容積率から周辺の将来利用を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは限らないため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.45ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.04%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.45ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 112,500円
- 104,500円
この棟の家賃中央値（112,500円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 27.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日暮里２－１６－４（この棟から約81m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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