REV UN
REV UN（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区西尾久4丁目26-12 |
|---|---|
| 交通 | 東北本線 尾久駅 徒歩5分 ／ 山手線 田端駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2006-11（築20年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社国土信和 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
REV UNは東京都荒川区西尾久にある2006年築・12階建て31戸のワンルーム投資マンションです。尾久駅徒歩5分と駅近ですが、割高診断は参考値ながら3件すべて「危険（割高）」。価格の妥当性を自分で確かめるための記事です。
立地と交通
REV UNは、東京都荒川区西尾久4丁目にある賃貸向けワンルームマンションです。東北本線の尾久駅まで徒歩5分、山手線の田端駅まで徒歩14分という二つの駅が使える立地です。尾久駅までの近さは良い点ですが、田端駅は少し歩くため、通勤先によって使いやすさが変わります。
エリアは近隣商業地域・商業地に区分され、建物の周りには商業施設や住宅が混在しています。駅から近い反面、人通りや道路の状況は実際に歩いて確かめることをおすすめします。昼と夜、平日と休日で雰囲気が変わることもあるため、現地での確認が大切です。
建物と管理
REV UNは2006年11月に竣工した、鉄筋コンクリート造12階建て、総戸数31戸の建物です。築年数は20年で、権利形態は所有権です。管理会社は株式会社国土信和が担当しています。
建物の規模や築年数は分かりますが、修繕の履歴や長期修繕計画、管理組合の運営状況などは今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を管理会社か売主に求めて確かめてください。築20年という年数は、大規模修繕の実施状況が資産価値に影響しやすい時期でもあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として読んでください。3件すべてが「危険（割高）」という判定でした。平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は2300万円です。家賃は中央値77,000円、最小77,000円から最大90,000円の範囲で、サンプルは3件、最終診断日は2026年6月23日です。
荒川区全体では診断件数75件のうち、危険（割高）が50件、注意が9件、安全・割安が15件、判定不能が1件でした。エリアの平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円です。この棟の利回りはエリア平均より0.26ポイント低く、数字だけで見ると割高寄りの位置にあります。ただし棟の診断は3件のみなので、今後件数が増えると結果が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から496m離れた西尾久１－１６－７の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり816,000円で、前年の715,000円から14.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。この棟自体の用途地域は商業地域、市街化区域に区分されています。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す一方、今後も同じペースで続くとは限りません。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引は322件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は96万円、面積中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期の昭和町地区では、2019年築の1K（25m2）が3000万円、2023年築の1DK（30m2）が4300万円、2023年築の1LDK（35m2）が3700万円で取引されています。築年や間取りによって価格差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、地盤はやや液状化しやすいとされ、地形は後背湿地です。これらは水害や地震時の揺れやすさに関わる情報なので、購入を検討する際はハザードマップや地盤調査の資料も合わせて確認することをおすすめします。
尾久駅徒歩5分は魅力ですが、割高診断は3件とも「危険」で参考値です。
エリア平均より利回りが低く、価格面では慎重な検討が必要な棟です。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化リスクもあり総合判断が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 現地で尾久駅までの道のりと周辺の人通りを歩いて確かめる
- ハザードマップで浸水想定と液状化リスクを再確認する
- 賃貸中の家賃と空室状況を管理会社に直接確認する
- 取引事例と比べて提示価格が妥当か自分でも計算する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 77,000円
- 77,000円
この棟の家賃中央値（77,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 12.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西尾久１－１６－７（この棟から約496m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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