西日暮里サマリヤマンション
西日暮里サマリヤマンション（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築48年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区荒川4丁目11-2 |
|---|---|
| 交通 | 京成本線 新三河島駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ千代田線 町屋駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1978-02（築48年） |
| 総戸数 | 73 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 株式会社エード |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都荒川区にある「西日暮里サマリヤマンション」は、京成本線新三河島駅と千代田線町屋駅の2駅が使える築48年・73戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断では「危険（割高）」の判定が多く、液状化しやすい地域でもあるため、価格とリスクの両方をしっかり見極めることが大切な棟といえます。
立地と交通
西日暮里サマリヤマンションは、東京都荒川区荒川4丁目にあります。京成本線の新三河島駅まで徒歩7分、東京メトロ千代田線の町屋駅まで徒歩8分と、2本の路線を歩いて使える立地です。通勤や通学の選択肢が増える点は魅力です。ワンルーム投資を考えるときは、複数の路線が使えるかどうかも大事な判断材料になります。
この場所は「商業地域」で、建物を建てられる範囲を示す建蔽率は80%、容積率は500%です。商業地域とは、お店やオフィスなど商業施設を建てやすい用途地域の一つです。周辺には地価公示の調査地点（地点名：荒川３－７８－５）があり、この棟から237mの距離にあります。令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,120,000円で、前年の954,000円から17.4%上がりました。商業地としての土地の人気が上がっていることがうかがえますが、建物自体の価値とは別に考える必要があります。
建物と管理
建物は1978年2月に竣工し、2026年時点で築48年になります。構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、地上10階建で、総戸数は73戸です。権利形態は所有権で、土地も建物も自分のものになるタイプです。管理は株式会社エードが担っています。管理会社とは、建物の清掃や設備点検などの日常の管理を行う会社のことです。築48年という年数は、今のワンルーム市場の中では古い部類に入ります。
築48年ということは、今後の大規模修繕や設備の更新が大きなテーマになります。修繕積立金の残高や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。分譲時の会社名やブランドも分からないため、登記簿や重要事項説明書で建物の履歴を確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
実質利回りとは、家賃収入から管理費や税金などの費用を引いた、実際の収益の割合を示す数字です。この棟の割高診断は3件行われ、「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が1件でした。3件という件数は多いとは言えないため、参考値として見てください。平均の実質利回りは4.13%、平均の提示価格は1490万円でした。家賃は中央値55,000円、最小50,000円から最大90,000円まで幅があります（最終診断日2025年11月30日）。
荒川区全体では75件の診断が行われ、「危険（割高）」が50件、「注意」が9件、「安全・割安」が15件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円です。この棟の利回りはエリア平均より0.54ポイント高く、価格に対する家賃の割合はやや有利に見えますが、診断の多くは「危険（割高）」判定である点も忘れずに見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに238件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は97.65万円、面積の中央値は35平方メートルでした。これは売買の実際の記録なので、相場の目安として参考になります。
例えば2025年第4四半期の西日暮里地区では、25平方メートルの1Kが2500万円、40平方メートルの1LDKが4000万円で取引されています。田端新町地区では1985年築の45平方メートルの1LDKが3500万円でした。これらは棟そのものの取引ではないため、参考情報として見てください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が3〜5m、高潮は0.5m以上1m未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地とされています。浸水想定3〜5mとは、万一洪水が起きた際に想定される水の深さのことです。高潮とは、台風などで海面が通常より高くなる現象のことです。液状化とは、地震の揺れで地面が一時的に水のようになる現象のことです。水害や地盤へのリスクが相対的に高めに見える地域なので、荒川区のハザードマップと重要事項説明書で詳細を確かめてください。
築48年RC造・73戸の所有権マンションで、管理は株式会社エードが担当しています。
割高診断は参考値となる3件中2件が危険判定で、利回りはエリア平均より高めです。
地価は上昇傾向ですが、浸水・高潮・液状化のリスクも示されており慎重な確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 総会議事録で管理実態を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で耐震性や構造を確認する
- 荒川区のハザードマップで浸水・液状化を確認する
- 賃貸需要や空室状況を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.54ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.13%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.54ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 55,000円
- 50,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 37.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／荒川３－７８－５（この棟から約237m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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