マリオン鶯谷
マリオン鶯谷（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里4丁目23-17 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 鶯谷駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ日比谷線 入谷駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1988-04（築38年） |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | RC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マリオン鶯谷は東京都荒川区東日暮里にある、JR鶯谷駅徒歩6分の中古ワンルームマンションです。2つの路線が使える立地ですが、割高診断は3件とも「危険（割高）」で、エリア平均より利回りがやや低い点に注意が必要です。
立地と交通
マリオン鶯谷は、東京都荒川区東日暮里4丁目にあります。JR山手線鶯谷駅から徒歩6分、東京メトロ日比谷線の入谷駅からも徒歩10分と、2つの路線を使い分けられる立地です。山手線沿線なので、都心の主要駅へ乗り換えなしで行ける点は、入居者を探すうえで強みになります。
一方で、周辺の商店街や生活施設の様子、駅までの道のりの雰囲気といった細かな住み心地は今回のデータに含まれていません。実際に歩いてみないと分からない部分が多いので、現地を見学して確かめることをおすすめします。また、国交省のデータでは物件所在地の用途地域は準工業地域、市街化区域となっており、近くに工場や倉庫などが混在している可能性があります。
建物と管理
建物は1988年4月に竣工し、築38年、5階建てのRC（鉄筋コンクリート）造です。権利形態は所有権となっており、借地権のように地代の支払いが発生する心配がありません。所有権であることは、資産として持つうえで分かりやすい安心材料のひとつです。
総戸数や分譲会社、管理会社の名前は今回のデータには含まれていません。マンションの管理状態は空室の埋まりやすさや将来の修繕費に直結するため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の長期修繕計画・総会議事録で必ず確かめてください。築38年という年数を考えると、過去の大規模修繕の実施状況も合わせて確認しておきたいところです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について行われた割高診断は3件で、3件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回りは3.34%、平均提示価格は1397万円、家賃の中央値は48,000円（最小43,000円〜最大60,000円）となっています。最終診断日は2025年3月7日です。
同じ荒川区全体で見ると、診断件数75件のうち50件が「危険（割高）」、9件が「注意」、15件が「安全・割安」でした。エリア平均の実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円です。棟の利回りはエリア平均より0.25ポイント低く、このデータの範囲では利回り面でやや割高な位置にあると言えます。ただし診断件数自体は多くないため、今後のデータ更新も注視したいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から170m離れた根岸4-10-10の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1㎡あたり825,000円で、前年の720,000円から14.6%上昇しています。この地点の用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。地価が上がっていることはエリア全体の需要の強さを示す材料のひとつですが、個別の物件価格が適正かどうかとは別の話です。
周辺の取引事例は684件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、1㎡あたりの単価中央値は102.7万円、面積の中央値は30㎡でした。例えば根岸地区では、2025年第4四半期に25㎡・1Kが1600万円、35㎡・2DKが1400万円で取引された事例があります。ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は砂州・砂礫州とされています。地価の上昇と水害・液状化のリスクは別の軸で見る必要があるため、両方を踏まえて検討することが大切です。
鶯谷駅徒歩6分で2路線使えますが、診断3件はすべて「危険（割高）」判定でした。
棟の実質利回り3.34%はエリア平均3.59%より低く、割高感が見られます。
地価は14.6%上昇していますが、洪水や液状化のリスクもあり総合判断が必要です。
- 総戸数や管理会社は重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 過去の大規模修繕の実施履歴を登記簿や重説で確認する
- 実際の募集家賃を複数の賃貸サイトで照らし合わせる
- 洪水・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を自分でも検証する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らず、買ってよい意味ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.25ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.25ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 48,000円
- 43,000円
この棟の家賃中央値（48,000円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 45.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／根岸４－１０－１０（この棟から約170m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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