リヴシティ日暮里
リヴシティ日暮里（東京都 荒川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里5丁目3-11 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 日暮里駅 徒歩8分 ／ 常磐線 三河島駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2017-07（築9年） |
| 総戸数 | 29 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社リヴ・株式会社リヴトラスト |
| 建物管理会社 | リヴビルディング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
リヴシティ日暮里は東京都荒川区東日暮里にある2017年7月築、地上11階建て29戸のワンルームマンションです。山手線日暮里駅・常磐線三河島駅の両方から徒歩8分で、宅建士の視点で立地と価格を中立に確認します。
立地と交通
最寄りは山手線の日暮里駅と常磐線の三河島駅で、どちらも徒歩8分です。2つの路線が使えるので、通勤や通学の行き先が変わっても対応しやすい立地と言えます。どちらの駅も生活圏として定着しているエリアで、入居者を探すときの選びやすさにつながる可能性があります。
建物が立つ地点の用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対して建てられる建物の広さの割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）は500%、防火地域に指定されています。商業地域は住宅だけでなく店舗やオフィスも建てられる地域のため、周辺に生活利便施設が集まりやすい一方、建物が密集しやすく日当たりや眺望に影響が出ることもあります。
建物と管理
竣工は2017年7月で、2026年時点で築9年です。地上11階建て、総戸数29戸、鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社リヴ・株式会社リヴトラスト、管理会社はリヴビルディングです。鉄筋コンクリート造は遮音性や耐久性に優れるとされる構造ですが、実際の劣化具合は建物ごとの管理次第で変わります。
修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する場合は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に求めて確認してください。修繕積立金が不足していると、将来大規模な一時金の負担が発生することもあるため、事前の確認が欠かせません。
総戸数29戸という規模は、大規模マンションに比べると管理組合の意思決定が少人数で行われやすい傾向があります。管理の実態や修繕の履歴は、重要事項説明書や管理規約でも確認できるため、あわせて目を通しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、3件とも「危険（割高）」の判定でした。平均実質利回り（購入価格と経費を踏まえた年間の収益率のこと）は3.43%、平均提示価格は2713万円、家賃中央値は85,950円（家賃の幅は85,500円〜85,950円）です。3件すべてが同じ判定になっている点は、価格水準を考えるうえで参考になります。
荒川区エリア全体では75件の診断のうち50件が「危険（割高）」、9件が「注意」、15件が「安全・割安」でした。エリア平均の実質利回りは3.59%、平均提示価格は2528万円、家賃中央値は88,325円です。この棟はエリア平均より利回りが0.16ポイント低く、価格もやや高めの位置にあります。ただし診断件数が少ないため、今後の診断結果次第で評価が変わる可能性もあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から107m離れた地点の地価公示（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり170万円で、前年の144万円から18.1%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域です。地価の上昇は周辺の土地需要の強さを示す一つの指標ですが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで699件あり、価格中央値は2900万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期には、1LDK・40平方メートル（2014年築）が5800万円、1K・25平方メートル（2024年築）が3700万円、1K・20平方メートル（2007年築）が2100万円で取引されています。築年数や間取りによって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすいとされています。高潮のデータは今回ありませんので、購入前に自治体のハザードマップポータルで確認してください。浸水や液状化のリスクは建物の構造や管理状況だけでは解消できないため、立地のリスクとして別に把握しておくことが大切です。
診断3件すべて「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低めの水準です。
駅2路線徒歩8分の立地は便利ですが、地価は1年で18.1%上昇しており先行きは読みにくいです。
液状化しやすい地形のため、購入前にハザードマップと管理資料の両方を確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の値上げ予定を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造と権利関係を確認する
- 自治体のハザードマップで高潮リスクを確認する
- 周辺の実際の成約家賃を複数の管理会社に問い合わせる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 荒川区）
相場（3.59%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.43%）は、東京都 荒川区相場（3.59%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 荒川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,950円
- 85,950円
- 85,500円
この棟の家賃中央値（85,950円）は、東京都 荒川区の周辺相場中央値（88,325円）より 2.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日暮里５－２４－１０（この棟から約107m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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