リヴシティ早稲田
リヴシティ早稲田（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区早稲田鶴巻町 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社リヴ |
この物件の解説（宅建士視点）
リヴシティ早稲田は東京都新宿区早稲田鶴巻町にある投資用マンションです。交通や建物の基本データは今回未取得のため確認先を示しつつ、新宿区全体の割高診断の傾向を参考に相場の見方を整理しました。
立地と交通
リヴシティ早稲田は、東京都新宿区早稲田鶴巻町にあるワンルームマンションです。最寄り駅や駅からの徒歩分数といった交通に関する情報は、今回のデータには含まれていませんでした。賃貸需要や住みやすさを判断する前提となる情報なので、地図サービスや現地での確認、または不動産会社への問い合わせで必ず把握してください。
今回分かっているのは、近隣の地価公示地点（早稲田鶴巻町５２３番６）が第二種住居地域で、防火地域にも指定されていることです。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は60％、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）は400％となっています。こうした指定は街の雰囲気にも関わるため、実際にどんな建物が並んでいるかは現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
リヴシティ早稲田の竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなど）といった建物の基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは投資の判断に直結する重要な情報であり、特に権利形態は将来の売却や相続にも影響するため、重要事項説明書や登記簿謄本を取得して必ず確認してください。
管理会社や日常の管理体制についてもデータがありませんでした。マンションの管理が行き届いているかどうかは、外から見ただけでは分かりにくい部分です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、修繕の履行状況や積立金の状況を確認することをおすすめします。なお、分譲した会社は株式会社リヴであることが分かっています。
割高診断から見た相場ポジション
リヴシティ早稲田そのものについての割高診断の件数は0件で、現時点ではデータ蓄積中です。この棟の価格が相場より高いのか安いのかは、今回のデータからは判断できません。今後、この棟を対象にした診断の件数が増えることで、より具体的な傾向が見えてくる可能性があります。
参考として、新宿区全体で行われた割高診断は256件あり、危険（割高）の判定が133件と最も多く、注意が38件、安全・割安が82件、判定不能が3件という結果でした。平均の実質利回りは3.5％、平均提示価格は3077万円、家賃の中央値は95,000円です。
これはあくまで新宿区全体の傾向であり、リヴシティ早稲田という個別の棟が割高かどうかを直接示すものではありません。この棟を具体的に検討する際は、周辺の賃料相場や取引価格と個別に比較して判断する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、リヴシティ早稲田から98m離れた地点（早稲田鶴巻町５２３番６）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,130,000円でした。前年の995,000円から13.6％上昇しており、地価だけを見ると強含みの地点であることが分かります。
周辺の取引事例は937件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3400万円、面積中央値30平方メートルの単価中央値は120万円でした。例えば関口にある1Kで、築1998年・20平方メートルの部屋が2100万円で取引された事例があります。
ハザード（洪水や地震などの災害リスク）についてのデータは、今回の調査には含まれていませんでした。周辺の地盤の強さや浸水の可能性は、新宿区が公開しているハザードマップで必ず確認してください。地価が上昇傾向にあることと、住環境としての安全性は別の指標である点にも注意が必要です。
建物や交通の基本データが無く、重要事項説明書での確認が欠かせません。
棟単独の割高診断はまだ0件で、エリア全体では危険（割高）が最多でした。
地価は上昇傾向ですが、将来の価格変動は断定できず、個別確認が必要です。
- 竣工年・階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社と管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 最寄り駅や徒歩分数など交通アクセスを現地や地図で確認する
- 新宿区のハザードマップで洪水・地震リスクを確認する
- この棟自体の賃料実績を周辺相場と個別に比較して調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／早稲田鶴巻町５２３番６（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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