エクセリア神楽坂
エクセリア神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区山吹町 |
|---|---|
| 交通 | 江戸川橋駅 徒歩4分 ／ 神楽坂駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2006-02（築20年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウスお茶の水店） |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセリア神楽坂は東京都新宿区山吹町にある2006年築・11階建て・40戸のワンルームマンションです。江戸川橋駅徒歩4分、神楽坂駅徒歩7分の立地で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。建物や相場、ハザード情報を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
エクセリア神楽坂は東京都新宿区山吹町にあります。最寄り駅は江戸川橋駅で徒歩4分、神楽坂駅も徒歩7分で使えます。複数路線を徒歩圏で使えるのは通勤や外出の選択肢が増える点で便利です。周辺の生活環境、たとえばスーパーや学校などについての詳しいデータは今回取得していません。
用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。商業地域は店舗やオフィスも建てやすいエリアという意味で、比較的にぎやかな街並みが多い傾向があります。建蔽率は80%、容積率は500%とかなり高く設定されており、周辺には高い建物が建ちやすい地域だと分かります。
建物と管理
建物は2006年2月に竣工し、2026年時点で築20年です。11階建てで総戸数は40戸です。建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社については、今回のデータには記載がなく分かりません。築20年という数字だけでなく、実際の外観や共用部分の状態も現地で確認することをおすすめします。
管理会社はREIC（ピタットハウスお茶の水店）です。日常の清掃や設備管理、入居者対応などを担う会社ですが、具体的な管理内容や管理費・修繕積立金の金額についてのデータは今回取得していません。購入を検討する際は、管理規約や長期修繕計画を直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値として扱います。判定内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.22%、平均提示価格は2845万円です。家賃は2件のサンプルで中央値92,500円、最小90,000円〜最大95,000円でした。最終診断日は2026年7月25日です。
エリア全体（東京都新宿区）では249件の診断があり、「危険（割高）」が129件と最も多く、次いで「安全・割安」82件、「注意」37件でした。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円です。
この棟とエリアの利回り差についてのデータは今回取得しておらず、分かりません。件数が少ないこの棟の診断結果だけで、エリア全体の傾向を断定することはできません。あわせて参考程度に見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から約15m離れた「山吹町３３２番１０外」という地点（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり2,570,000円で、前年の2,200,000円から16.8%上昇しています。用途地域は商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに912件あり、価格の中央値は3350万円、1平方メートルあたりの単価中央値は121.1万円、面積の中央値は30平方メートルです。
例として、関口地区では1983年築・40平方メートルの1DKが3800万円、1980年築・60平方メートルの1LDKが5300万円、2014年築・45平方メートルの1LDKが7500万円で取引されており、いずれも2025年第4四半期の事例です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされています。液状化は「やや液状化しやすい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100未満）」です。これらは災害時に浸水しやすい可能性がある地形という意味で、購入前にハザードマップで詳しく確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.1、件数10件という情報があります。ただし、具体的な「良い点」「気になる点」のコメント内容についてのデータは今回取得できていません。実際の住み心地を知りたい場合は、サイトで最新のレビューを直接確認することをおすすめします。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」寄りで、価格の妥当性は慎重に見る必要があります。
地価は1年で16.8%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
洪水・高潮・液状化のリスクがあるため、ハザードマップでの確認をおすすめします。
- 建物の構造や権利形態（所有権か借地権か）を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を確認する
- 割高診断はこの棟2件のみの参考値である点に注意する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 地価が1年で16.8%上昇した背景を自分でも調べる
- マンションレビューの最新コメントを直接読んでみる
- 現地で神楽坂・江戸川橋の街の雰囲気を歩いて確かめる
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.29ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.22%）は、東京都 新宿区相場（3.51%）より0.29ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計（一次情報）。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 90,000円
この棟の家賃中央値（92,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／山吹町３３２番１０外（この棟から約15m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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