エクセリア神楽坂
エクセリア神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区山吹町 |
|---|---|
| 交通 | 江戸川橋駅 徒歩4分 ／ 神楽坂駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2006-02（築20年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウスお茶の水店） |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセリア神楽坂は東京都新宿区山吹町にあり、江戸川橋駅徒歩4分・神楽坂駅徒歩7分という利便性の高い立地に建つ2006年竣工・11階建て40戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ですが危険（割高）判定が多く、価格と家賃のバランスを丁寧に確認したい物件です。
立地と交通
エクセリア神楽坂は東京都新宿区山吹町にあります。最寄り駅は江戸川橋駅で徒歩4分、神楽坂駅も徒歩7分で利用でき、2つの路線を目的地に合わせて使い分けられる立地です。周辺は地価公示で商業地域に指定されており、飲食店や商店、オフィスが混在するにぎやかなエリアです。通勤や通学のしやすさ、日常の買い物のしやすさは、この棟の強みといえます。
この棟に近い地価公示地点（山吹町３３２番１０外、棟から93m）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,570,000円です。前年の2,200,000円から16.8%上昇していますが、これは公示地点における過去の動きを示す数字であり、この先の地価や家賃が同じように動き続けると決まっているわけではありません。
建物と管理
建物は2006年2月に竣工し、2026年時点で築20年、11階建て・総戸数40戸です。建物の構造や権利形態（所有権か借地権かといった土地の権利の種類）、分譲した会社は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿謄本で確かめてください。築20年という年数は、大規模修繕がどの段階にあるかを意識する一つの目安になります。
管理会社はREIC（ピタットハウスお茶の水店）です。管理組合の運営状況や、これまでの修繕履歴、今後の修繕費用の見通しを示す長期修繕計画は、今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に見せてもらい、修繕の計画性を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか集まっていないため、参考値として扱ってください。内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を差し引いた実際の利回り）は3.22%、平均提示価格は2845万円、家賃中央値は92,500円（家賃の範囲は90,000円〜95,000円、サンプル2件）です。
同じ新宿区エリア全体では診断件数が250件あり、平均実質利回り3.51%、平均提示価格3059万円、家賃中央値95,000円で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリア全体の数字と比べると、この棟の利回りはやや低く提示価格もやや低めですが、棟の診断件数が少ないため、この差だけで割高か割安かを断定することはできません。最終診断日は2026年7月25日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
先ほどの地価公示地点（山吹町３３２番１０外、棟から93m）は商業地域・商業地に指定されており、建蔽率80%、容積率500%、防火地域という条件です。周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で987件あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は122.9万円、面積の中央値は30平方メートルです。
個別の例を見ると、関口地区では2025年第4四半期に、1DK・40平方メートルが3800万円、1LDK・60平方メートルが5300万円、築2014年の1LDK・45平方メートルが7500万円で取引されています。築年数や間取り、面積によって価格の差が大きいため、この棟と条件をできるだけそろえて比較することが大切です。
洪水や地震などのハザード情報、および用途地域の詳細区分は、今回のデータには含まれていません。国や自治体が公表しているハザードマップと都市計画図で、浸水想定区域や地震の揺れやすさ、用途地域の詳しい内容を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.1（10件）が投稿されています。ただし、良い点や気になる点として書かれている具体的なコメントの内容は今回のデータには含まれていないため、詳しい内容はマンションレビューの該当ページで直接確かめてください。
2駅利用可の立地ですが、割高診断は参考値ながら危険（割高）が多い棟です。
構造や権利形態、修繕計画はデータ不足のため、書類と管理組合情報での確認が欠かせません。
地価は上昇していますが将来を保証するものではなく、取引事例との比較が大切です。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合の議事録で確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトでも自分で確かめる
- 割高診断は参考値のため他の情報と合わせて判断する
- 周辺の取引事例と間取り・築年をそろえて比較する
- ハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.28ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.22%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.28ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 90,000円
この棟の家賃中央値（92,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／山吹町３３２番１０外（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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