パレステュディオ新宿御苑駅前
パレステュディオ新宿御苑駅前（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿１丁目１８−１２ |
|---|---|
| 交通 | 新宿御苑前駅 徒歩2分 ／ 新宿三丁目駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2004-10（築22年） |
| 総戸数 | 116戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ新宿御苑駅前は、東京都新宿区新宿1丁目にある築22年・14階建て116戸のワンルームマンションです。新宿御苑前駅徒歩2分という好立地ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」判定が出ており、価格の妥当性は個別の確認が必要です。
立地と交通
パレステュディオ新宿御苑駅前は、東京都新宿区新宿1丁目18-12に位置し、新宿御苑前駅まで徒歩2分、新宿三丁目駅まで徒歩8分という2路線が使える立地です。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%と定められており、周辺には店舗やオフィスビルが混在するエリアだと分かります。防火地域にも指定されているため、建て替えや増改築の際には防火上の制限がかかる点も押さえておきたいところです。
新宿御苑前駅からは新宿三丁目駅や新宿駅にも歩いて行ける距離にあり、通勤・通学の利便性は高いと考えられます。ただし実際の生活動線や周辺の騒音、夜間の人通りの様子については、今回のデータには含まれていません。曜日や時間帯を変えて現地を歩き、自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年10月に竣工し、築22年、14階建て・総戸数116戸の規模です。管理会社はタングラムが担当していますが、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。分譲会社名やブランド名も今回は不明なため、過去の分譲時のパンフレットや管理会社への問い合わせで補うとよいでしょう。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の有無といった具体的な管理体制の内容も今回のデータには含まれていません。築22年という年数は、大規模修繕の1〜2回目が実施済みか、これから予定されているかの節目にあたる時期でもあります。管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、実際の修繕履歴や今後の計画・積立金の残高を確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値として扱いますが、2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均提示価格は5880万円、平均実質利回りは3.24%で、家賃はどちらも180,000円という結果です。診断件数が少ないため、この数字だけで棟全体の価格水準を決めつけることはできません。
新宿区エリア全体（診断250件）では、平均実質利回り3.51%、平均提示価格3059万円、家賃中央値95,000円となっており、判定の内訳は「危険（割高）」129件、「注意」37件、「安全・割安」82件、「判定不能」2件です。エリア全体でも「危険（割高）」が最も多く、新宿区自体が価格の上振れしやすいエリアだとうかがえます。この棟の利回りはエリア平均よりやや低めですが、サンプル数が少ないため、あくまで目安として捉えてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から60m離れた新宿１－３１－１６の地点では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,500,000円で、前年の2,100,000円から19%上昇しています。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す一つの材料ですが、物件そのものの価格が妥当かどうかは別に確認が必要です。
周辺の取引事例は920件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3800万円、単価中央値は1平方メートルあたり125万円、面積中央値は30平方メートルです。例として四谷の1983年築・50平方メートルの1DKが6800万円、富久町の2015年築・30平方メートルの1LDKが5000万円、同じく富久町の2015年築・40平方メートルの1LDKが8300万円で取引されています。築年や面積によって価格帯に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」となっており、水害リスクは比較的低いエリアだと分かります。高潮のリスクは今回のデータに無いため、区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.1（23件）という結果が出ています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、実際の口コミ本文はサイト上で確認することをおすすめします。評点の高低だけでなく、投稿された時期や内容の具体性も合わせて見ると、より実態に近い判断材料になります。
新宿御苑前駅徒歩2分の好立地ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」判定です。
エリア平均より利回りが低く、価格の妥当性は取引事例や地価公示と照らして要確認です。
構造・権利・修繕計画など未確認の項目が多く、契約前に書類での裏付けが欠かせません。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画の内容を確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴とトラブルの有無を確認する
- 高潮リスクを区のハザードマップで確認する
- 家賃相場と空室状況を管理会社や複数の情報源で確認する
- 価格が周辺取引事例や地価公示と比べて妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-12確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.24%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 180,000円
- 180,000円
この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 89.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿１－３１－１６（この棟から約60m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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