パレステュディオ渋谷本町
パレステュディオ渋谷本町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町３丁目４３−３ |
|---|---|
| 交通 | 西新宿五丁目駅（清水橋）駅 徒歩3分 ／ 中野新橋駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2004-03（築22年） |
| 総戸数 | 120戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | United |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ渋谷本町は東京都渋谷区本町にある2004年築・12階建て120戸のワンルームマンションです。西新宿五丁目駅から徒歩3分で、割高診断は4件と判定が分かれています。相場や地価、ハザード情報とあわせて宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
最寄り駅は西新宿五丁目駅（清水橋）で、物件から徒歩3分です。もう一つの最寄りとして中野新橋駅も徒歩11分の距離にあります。2つの駅が使えるのは便利ですが、路線名や運行本数などのデータはなく、実際の使い勝手は現地で確認する必要があります。
物件の住所は渋谷区本町3丁目で、用途地域（建てられる建物の種類を決めるルール）は商業地域、市街化区域です。商業地域はお店やオフィスも建てられる地域で、生活に必要な施設が集まりやすい特徴があります。周辺の街並みや騒音などの体感情報はデータになく、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年3月に完成し、2026年時点で築22年です。12階建てで総戸数は120戸あり、ワンルームマンションとしては規模の大きい物件です。建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利（所有権か借地権か）、分譲した会社の情報はデータになく、分かりません。
管理を担当しているのは「United」という会社です。管理会社の名前は分かりますが、清掃の頻度や修繕積立金の状況といった具体的な管理内容についてのデータは取得できていません。建物のブランド名についても情報がなく、分からないままお伝えします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が2件と判定が分かれています。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を断定することはできません。平均の実質利回り（年間の家賃収入から経費を引いた金額を投資額で割った割合）は3.47%、平均提示価格は3,150万円でした。
家賃は91,500円から112,000円の範囲で、中央値は101,250円でした（サンプル4件）。渋谷区全体（256件）の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。棟の利回りはエリア平均より0.09ポイント高く、大きな差ではありません。最終診断日は2026年2月25日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から277メートルの地点（弥生町１－３５－１３）の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり764,000円で、前年の700,000円から9.1%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%（敷地に対して建てられる建物の割合）、容積率200%（延べ床面積の敷地に対する割合）、準防火地域です。物件そのものの地価ではなく、近くの地点のデータである点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに876件あり、価格の中央値は3,100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は113.3万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西新宿地区では、20平方メートル・1Kで2,900万円や3,400万円、25平方メートル・1Kで2,900万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3メートル、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地）とされています。液状化は「やや液状化しにくい」という評価です。高潮のデータはありません。浸水想定があることは気になる点なので、購入前にハザードマップで詳しく確認することをおすすめします。
診断はわずか4件で判定が割れており、この棟だけで割高・割安とは言い切れません。
エリア平均との利回り差はわずかで、価格だけで判断せず複数物件と比較しましょう。
洪水浸水想定があるため、ハザードマップや管理状況を必ず自分の目で確認してください。
- 管理会社Unitedの管理内容や修繕積立金の状況を確認する
- 建物構造や権利関係（所有権か借地権か）を資料で確認する
- 実際の家賃や空室状況を最新の情報で確認する
- 洪水浸水想定区域であることをハザードマップで確認する
- 現地を歩いて駅までの道や周辺環境を確認する
- 割高診断の件数が少ないため他の物件とも比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 4 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.09ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 112,000円
- 102,500円
- 100,000円
- 91,500円
この棟の家賃中央値（101,250円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 3.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 3棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／弥生町１－３５－１３（この棟から約277m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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