パレステュディオ渋谷本町
パレステュディオ渋谷本町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町３丁目４３−３ |
|---|---|
| 交通 | 西新宿五丁目駅（清水橋）駅 徒歩3分 ／ 中野新橋駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2004-03（築22年） |
| 総戸数 | 120戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | United |
この物件の解説（宅建士視点）
パレステュディオ渋谷本町は、東京都渋谷区本町にある2004年3月竣工・12階建・全120戸のワンルーム投資用マンションです。西新宿五丁目駅（清水橋）徒歩3分という駅近の立地で、割高診断の結果や周辺の地価・取引データをもとに、良い点と気になる点を中立の立場で解説します。
立地と交通
この棟は西新宿五丁目駅（清水橋）から徒歩3分という事実データがあり、駅に近い立地です。中野新橋駅も徒歩11分で使えるため、2つの駅を状況に応じて使い分けられる点は、通勤や通学の面で便利に感じる人が多いでしょう。ただし駅までの道のりの傾斜や街灯の有無など、歩いてみないと分からない点もあるため、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
所在地は東京都渋谷区本町3丁目で、国交省データでは物件周辺の用途地域が「商業地域（お店や事務所が建てやすい地域）」とされています。商業地域は賑わいや買い物のしやすさにつながる一方、人や車の通りが多くなることもあります。実際の街の雰囲気や音、昼と夜の違いは数字だけでは分からないため、平日と休日の両方で現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この棟は2004年3月に竣工し、築22年、12階建て、総戸数120戸のマンションです。管理会社はUnitedとされています。総戸数が多いマンションは、管理費や修繕積立金を広く分担できる一方、住民の数が多い分、合意形成に時間がかかることもあります。長く使われてきた建物であることが分かりますが、築年数が進むほど、外壁や設備の修繕がどれだけ計画的に行われてきたかが住みやすさや資産価値に影響します。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や、土地の権利形態、分譲した会社の名前は今回のデータに無いため、重要事項説明書（物件の大事な情報をまとめた書類）か登記簿で確かめてください。また、管理組合の総会でどんな話がされてきたか、今後の大規模修繕の計画がどうなっているかも分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が2件という結果でした（最終診断日2026年2月25日）。平均の提示価格は3150万円で、渋谷区全体の平均4040万円より低めです。家賃の中央値は101,250円で、最も安い部屋で91,500円、最も高い部屋で112,000円という幅があり、渋谷区全体の105,000円とほぼ同じ水準でした。
実質利回り（家賃収入を価格で割った、おおまかな投資効率の指標）は、この棟が3.47%、渋谷区全体が3.38%で、差は0.09ポイントとわずかでした。渋谷区全体でも「危険（割高）」の判定が最も多く、この棟が特別に割高というより、エリア全体の価格が高めという傾向が見られます。ただし診断件数は4件と少なく、判定が割れていることからも、この数字だけで価格の妥当性を決めないようにしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から277m離れた弥生町１－３５－１３の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり764,000円、前年の700,000円から9.1%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。これは物件そのものの価格ではなく、近くの代表地点の数字であることに注意してください。
周辺の取引事例は876件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は113.3万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の西新宿地区では、1K・20平方メートル・築2011年の部屋が2900万円、1K・25平方メートル・築2003年の部屋が2900万円という取引がありました。これらはこの棟そのものの取引ではなく、周辺エリアの参考情報です。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地）、液状化は「やや液状化しにくい」とされています。浸水の想定があることは気になる点なので、渋谷区のハザードマップで実際の想定範囲や避難経路を確かめてください。
駅近2路線が使える一方、建物の構造や権利形態はデータが無く確認が必要です。
割高診断は4件中2件が危険・2件が安全割安で、判定が割れています。
近隣地価は前年比9.1%上昇していますが、今後の動向は最新の地価公示で確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 実際の家賃や入居状況を管理会社や契約書で確認する
- 価格が周辺取引（中央値3100万円）と比べ妥当か確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mの範囲をハザードマップで確認する
- 診断件数4件は少なめなので類似物件とも比較して判断する
- これらが揃っても買ってよいとは限らない（価格妥当性は別の話）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.09ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 112,000円
- 102,500円
- 100,000円
- 91,500円
この棟の家賃中央値（101,250円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 3.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 3棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／弥生町１－３５－１３（この棟から約277m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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