クオリア広尾
クオリア広尾（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区広尾１丁目１３ |
|---|---|
| 交通 | 恵比寿駅 徒歩6分 ／ 広尾駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 総戸数 | 96戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区広尾1丁目にある「クオリア広尾」は、恵比寿駅から徒歩6分、広尾駅から徒歩10分の14階建て・96戸・築22年のマンションです。割高診断は件数2件で参考値ながら危険（割高）の判定が多く、価格の妥当性は最新情報で個別に確認する必要があります。
立地と交通
クオリア広尾は東京都渋谷区広尾1丁目13にあり、JR山手線などが使える恵比寿駅まで徒歩6分、東京メトロ日比谷線の広尾駅まで徒歩10分です。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学のルートに選択肢がある立地です。恵比寿駅と広尾駅のどちらも使えることは、賃貸に出す場合の間口の広さにもつながります。
この土地の用途地域は商業地域で、市街化区域に入っています。用途地域とは、その土地にどんな建物を建てられるかを決める国のルールのことです。商業地域は住宅以外の店舗やオフィスも建てやすいため、将来の周辺環境の変化は自治体の都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は2004年2月に竣工し、築22年の14階建てで、総戸数は96戸です。管理業務はタングラムが担当しています。築22年ということもあり、外壁や設備の修繕状況は現地で確認する価値があります。
建物の構造（鉄筋コンクリートなど）や土地の権利（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理費や修繕積立金の使われ方、長期修繕計画の内容も、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（買った金額に対して年間にどれくらいお金が戻ってくるかを示す数字）は3.23%、平均提示価格は4,440万円、家賃中央値は132,500円でした。家賃のサンプル数は2件、最終診断日は2023年11月16日です。
渋谷区全体では診断件数256件のうち、危険（割高）が167件、注意が30件、安全・割安が58件、判定不能が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の件数は少ないため、エリア全体の傾向とそのまま比べて結論を出すのは難しく、現在の販売価格は不動産会社や管理会社に確認することをおすすめします。
「危険（割高）」という判定は、家賃に対して価格が高めであることを示す目安にすぎません。実際の空室期間や将来の家賃、管理費の変化によって実質的な利回りは変わる可能性があるため、この診断結果だけで購入の判断をしないことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から282m離れた広尾2-12-13の地価公示（国が毎年発表する、土地の値段の目安となる価格）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,970,000円、前年の1,710,000円から15.2%上がりました。この上昇率は直近1年間の変化を示しています。
この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域（低い建物中心の住宅地という区分）で、建蔽率60%（土地に対する建物の面積の割合）、容積率150%（建物全体の面積の割合）、准防火地域（火災対策が必要な区域）です。これらの数値は、この土地でどれくらい建物を建てられるかを示す基準です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで495件あり、価格の中央値は5,800万円、単価の中央値は1平方メートルあたり150万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に広尾の1R・15平方メートル・1984年築が1,600万円、東の1K・25平方メートル・2000年築が3,100万円、広尾の1LDK・50平方メートル・1987年築が8,800万円で成約しています。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤はローム台地（硬く安定した地形とされる地盤）で液状化しにくいとされています。実際の水害リスクは建物の高さや住む階によって変わるため、自治体のハザードマップで自分が住む予定の階も含めて確認してください。
クオリア広尾は恵比寿・広尾の2駅が使え、14階建て96戸の築22年マンションです。
割高診断は参考値（2件）で危険（割高）が多く、エリア平均と単純比較はできません。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は最新の取引事例と自分の目で確認してください。
- 建物の構造や権利（所有権か借地権か）を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金と長期修繕計画を総会議事録で確認する
- 現在の販売価格と家賃相場を最新の情報で確認する
- ハザードマップで浸水想定や地盤を自分の住む階まで確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か個別に見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 135,000円
- 130,000円
この棟の家賃中央値（132,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 26.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／広尾２－１２－１３（この棟から約282m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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