クオリア南麻布
クオリア南麻布（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区南麻布4丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2006-03（築20年） |
| 総戸数 | 84戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 東急不動産株式会社・菱晃株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 普通借地権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クオリア南麻布は東京都港区南麻布4丁目、東京メトロ日比谷線広尾駅徒歩4分に立つ2006年竣工・地上13階建て・総戸数84戸のワンルーム投資用マンションです。土地は普通借地権、管理は東急コミュニティーが担い、築20年の広尾エリア物件を宅建士視点で中立に解説します。
立地と交通
クオリア南麻布は東京都港区南麻布4丁目にあり、東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩4分という立地です。広尾駅周辺は大使館や飲食店が並ぶエリアで、都心への移動がしやすい場所にあります。最寄り駅からの近さは、賃貸に出す際の入居者探しにも強みになりやすい点です。
建物がある地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建物の高さや大きさに一定の制限がかかるエリアです。建蔽率（敷地に対して建物を建てられる割合）は60%、容積率（敷地に対して建てられる建物の総面積の割合）は200%となっており、閉塞感の少ない街並みが保たれやすい地域と言えます。ただし実際の街の雰囲気は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2006年3月に竣工した築20年、地上13階建て・総戸数84戸のマンションです。構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、分譲は東急不動産株式会社・菱晃株式会社、管理は株式会社東急コミュニティーが担っています。大手が関わる分譲・管理体制は、建物の維持管理の面で一つの目安になります。
土地の権利は普通借地権で、建物の所有者は土地を借りて建物を所有する形になります。所有権のマンションとは条件が異なるため、契約期間や更新の条件、将来の契約終了時の扱いなどは重要事項説明書で必ず確認してください。また、管理費・修繕積立金の金額や長期修繕計画は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や売主に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟に対する割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値としてご覧ください。判定は「安全・割安」、平均実質利回りは4.09%、平均提示価格は3930万円、家賃は146,000円（サンプル1件）という結果でした。件数が少ないため、この結果だけで物件の価格が妥当かどうかを判断することはできません。
一方、港区全体では診断の件数が231件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」（174件）でした。エリア平均の実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円です。この棟の家賃146,000円や利回り4.09%はエリア平均よりやや高い数値ですが、診断件数が1件しかないため、棟全体の傾向とは言い切れません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から直線9メートルの地点（南麻布４－９－３４）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり4,990,000円で、前年の4,320,000円から+15.5%の変動率でした。用途地域は第一種中高層住居専用地域、防火地域の指定は準防火地域です。地価が上がっているという事実はありますが、今後も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで749件あり、価格の中央値は6000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は155万円、面積の中央値は40平方メートルです。例えば広尾の1LDK（40平方メートル、2020年築）が12000万円、白金の1LDK（60平方メートル、2008年築）が9600万円などの事例があります。価格帯は広く、個々の条件で差が出ています。
ハザード情報は今回のデータに含まれていないため、洪水や土砂災害のリスクは国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.0、件数は7件です。具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はサイト上で直接確認することをおすすめします。評点だけでなく、投稿内容や時期も合わせて見ると参考になります。
立地は広尾駅徒歩4分で良好ですが、借地権や管理費の詳細は書類で確認が必要です。
診断は1件で参考値、利回り4.09%はエリア平均3.33%より高めです。
地価は前年比+15.5%の上昇ですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 重要事項説明書で借地権の契約期間・更新条件を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の見通しを確認する
- 登記簿で建物構造や権利関係を確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 賃貸需要や空室状況を管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別判断のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.76ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.09%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.76ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 146,000円
この棟の家賃中央値（146,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 26.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／南麻布４－９－３４（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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