クオリア三田
クオリア三田（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区三田3丁目4-4 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 三田駅 徒歩5分 ／ 都営三田線 三田駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2008-11（築17年） |
| 総戸数 | 48戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社ピーエス三菱 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クオリア三田は東京都港区三田3丁目、都営浅草線・三田線「三田駅」徒歩5分に立つ2008年築・地上14階建て48戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら港区平均より利回りが低く、価格面の見極めが必要な一棟です。
立地と交通
クオリア三田は東京都港区三田3丁目4-4に位置し、最寄り駅は都営浅草線と都営三田線が通る「三田駅」です。どちらの路線からも徒歩5分とアクセスしやすく、都心の主要エリアへの移動がしやすい立地といえます。
2路線が利用できることで、通勤先や用事の行き先に応じてルートを選べる点は魅力です。一方で、駅から物件までの実際の道のりの明るさや坂道の有無、周辺の商業施設の充実度は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか地図アプリのストリートビューで確かめてください。
建物と管理
建物は2008年11月に竣工し、2026年時点で築18年、地上14階建て・総戸数48戸の鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、分譲は株式会社ピーエス三菱、管理は大京アステージが担当しています。
総戸数48戸は中規模のマンションで、管理体制がしっかりしていれば維持管理の目が行き届きやすい規模ともいえます。ただし、これまでの大規模修繕の実施履歴や今後の修繕計画、管理費・修繕積立金の具体的な金額は今回のデータに無いため、重要事項説明書か管理組合の長期修繕計画書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値です。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均実質利回りは2.92%、平均提示価格は3840万円、家賃は中央値109,500円（最小86,000円〜最大133,000円、サンプル2件）で、最終診断日は2024年4月14日です。
港区全体では230件の診断があり、こちらも多い判定は「危険（割高）」で173件を占めます。港区平均の実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円でした。この棟の利回り2.92%は港区平均の3.33%より低く、価格に対して家賃収入が見合っていない可能性がありますが、棟のサンプルは2件と少ないため、この差だけで断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から263m離れた地価公示地点（商業地域、建蔽率80%・容積率700%、防火地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり8,050,000円です。前年の6,720,000円から19.8%上昇しており、周辺の地価は上昇局面にあります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで972件あり、価格中央値は4300万円、単価中央値は145万円/平方メートル、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の取引では、海岸地区の1LDK（40平方メートル・築1980年）が4500万円、芝地区の1K（25平方メートル・築2015年）が4000万円でした。
一方で芝浦地区の1K（20平方メートル・築2002年）は140万円と他の事例から大きく外れており、こうした極端な事例には個別の事情が絡んでいることが多いため、取引の背景は登記情報や仲介記録で確認してください。ハザード面では洪水浸水想定区域に入っておらず、液状化のしやすさも「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」です。高潮に関するデータは今回無いため、区が公表するハザードマップで確認してください。
港区三田駅徒歩5分の好立地ですが、割高診断は参考値ながら2件とも危険（割高）でした。
棟の利回り2.92%は港区平均3.33%より低く、価格面の見極めが必要です。
築18年で修繕履歴や管理体制の詳細は不明なため、議事録や計画書で確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と将来の値上げ予定を確認する
- 賃貸募集サイトで実際の家賃相場や空室状況を確認する
- 重要事項説明書で権利関係や法令上の制限を確認する
- 区のハザードマップで高潮など追加リスクを確認する
- 極端な安値・高値の取引事例は登記情報で個別に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.92%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 133,000円
- 86,000円
この棟の家賃中央値（109,500円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 5.4% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝５－３１－１７（この棟から約263m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
