ルーブル渋谷初台
ルーブル渋谷初台（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町６丁目１−２ |
|---|---|
| 交通 | 初台駅 徒歩6分 ／ 幡ヶ谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2006-12（築19年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 5階建 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル渋谷初台は、東京都渋谷区本町六丁目にある2006年12月竣工・5階建全35戸のワンルームマンションです。初台駅から徒歩6分、幡ヶ谷駅から徒歩8分の立地にあり、割高診断（参考値・診断2件）では「危険（割高）」判定が多く出ています。本記事では建物情報と周辺データを中立に整理しました。
立地と交通
ルーブル渋谷初台は、初台駅から徒歩6分、幡ヶ谷駅から徒歩8分の場所に建っています。所在地は東京都渋谷区本町六丁目1番2号です。2つの駅を使い分けられる立地は、通勤や通学のルートを選びやすいという特徴になります。沿線名や駅までの実際の道のり（坂道の有無など）は今回のデータには含まれていないため、現地を歩いてみるか、地図アプリで事前に確認することをおすすめします。
この棟から約202メートル離れた地点（渋谷区本町一丁目9-12）の地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,010,000円でした。前年の915,000円から10.4%上昇しています。用途地域は第一種住居地域（住宅地）で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の人気を示す一つの手がかりになりますが、この数字だけで今後の変動を断定することはできません。
建物と管理
建物は2006年12月に竣工し、2026年時点で築20年、5階建て・総戸数35戸のワンルームマンションです。分譲したのは、「ルーブル」というブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲している株式会社クリードです。同社は首都圏の主要駅周辺にこのブランドの物件を展開していることが特徴とされています。
一方で、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）、日々の管理を担当する会社の名前は、今回のデータには含まれていません。構造や権利は、契約前に宅地建物取引士が説明する重要事項説明書や、法務局で取得できる登記簿謄本で確認できます。管理の実態や将来の修繕計画については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画（今後の大規模修繕の予定表）を売主や管理会社に求めて、事前に目を通しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかないため、参考値として扱い、断定はできません。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、件数が少ない中では「危険（割高）」が多い判定となっています。平均実質利回りは3.45%、平均提示価格は2400万円でした。家賃は中央値80,520円（最小75,240円、最大85,800円、サンプル2件）で、最終診断日は2025年4月20日です。
比較のために渋谷区エリア全体（256件）を見ると、「危険（割高）」が167件で最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟とエリアの利回りの差を示すデータは今回ないため、価格が本当に割高かどうかは、複数の診断や不動産会社の査定を合わせて確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は652件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は116万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西新宿地区では、1Kで価格3600万円（面積25平方メートル、築2015年）という取引がありました。これらは本町ではなく西新宿地区の事例なので、そのまま本町の相場として使わないよう注意してください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、液状化のしやすさも「しにくい」と評価されています。地形は水はけの良いローム台地です。高潮のリスクについては今回のデータに含まれていないため、渋谷区が公開しているハザードマップで確かめることをおすすめします。
割高診断は2件の参考値で、危険・注意が1件ずつと判定が割れています。
構造・権利・管理会社は不明なので、重要事項説明書等で必ず確認しましょう。
地価は上昇傾向ですが、取引事例の多くは西新宿地区のため個別確認が必要です。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理会社名と管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 割高診断は2件のみの参考値なので、他の査定も併用して確認する
- 家賃相場は募集中の賃貸情報サイトなどで複数比較して確認する
- 高潮リスクを渋谷区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例は西新宿地区中心なので、本町の実勢価格を個別に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別途確認が必要だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.07ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,800円
- 75,240円
この棟の家賃中央値（80,520円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 23.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本町１－９－１２（この棟から約202m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- パレステュディオ渋谷本町渋谷区
- クオリア広尾渋谷区
- ZOOM新宿南Second渋谷区
- プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷渋谷区
- グランド・ガーラ渋谷渋谷区
- ヴェルステージ恵比寿渋谷区
