ZOOM新宿南Second
ZOOM新宿南Second（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ケ谷５丁目３０−１ |
|---|---|
| 交通 | 代々木駅 徒歩5分 ／ 新宿駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2014-11（築11年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 建物管理会社 | GM住販 |
この物件の解説（宅建士視点）
ZOOM新宿南Secondは東京都渋谷区千駄ケ谷にある2014年築・63戸のワンルームマンションです。代々木駅徒歩5分、新宿駅徒歩7分の好立地ですが、割高診断は2件とも「危険（割高）」でした（参考値）。宅建士の視点で立地・建物・価格を中立に解説します。
立地と交通
ZOOM新宿南Secondは、東京都渋谷区千駄ケ谷5丁目に位置するワンルームマンションです。最寄り駅は代々木駅で徒歩5分、新宿駅までは徒歩7分と、いずれも徒歩圏内にあります。代々木駅はJR中央・総武線などが利用でき、新宿駅は複数の鉄道路線が交差する大きなターミナル駅のため、通勤や通学、買い物の行き先の選択肢が多い立地といえます。
所在地の用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%（土地に対してどれだけ建物を建てられるかを示す割合です）、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスビルが建ちやすく、周辺には飲食店や商業施設が集まりやすい一方、住宅街のような静けさを求める人には向かないこともあります。
建物と管理
ZOOM新宿南Secondは2014年11月に竣工し、2026年時点で築12年です。総戸数は63戸で、管理会社はGM住販が担当しています。築10年を超える建物のため、これまでの大規模修繕の実施状況や積立金の状況は購入判断において重要なポイントになりますが、今回のデータには含まれていません。
建物の階数や構造、土地の権利形態、分譲時の売主やブランド名についても今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。管理体制については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社のGM住販に求めて、実際の運営状況を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
ZOOM新宿南Secondの割高診断は2件で、いずれも「危険（割高）」の判定でした。診断件数が3件未満のため、この結果は参考値として受け止めてください。平均実質利回り（家賃収入を物件価格で割った、投資の効率を示す数値です）は3.07%、平均提示価格は4,190万円という結果が出ています。
比較対象となる渋谷区全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円です。本棟の利回り3.07%はエリア平均の3.38%を下回っており、価格の水準に対して家賃収入はやや控えめという結果になっています。
本棟の家賃中央値は122,500円（サンプル2件、116,000円〜129,000円）で、エリアの家賃中央値105,000円より高めです。家賃水準が高めであるにもかかわらず「危険（割高）」の判定が出ているのは、提示価格が家賃の水準に比べてさらに高いためと考えられます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本棟から107m離れた千駄ヶ谷５－３２－１０の地点は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり10,500,000円です。前年の9,590,000円から9.5%上昇しており、周辺の地価は上昇傾向にあることが分かります。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引は790件あり、価格の中央値は3,900万円、面積の中央値は30平方メートルでした。代々木エリアの事例では、15平方メートルの1Kが1,400万円、25平方メートルの1Kが2,800万円、50平方メートルの1LDKが10,000万円という取引が確認できます。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮のデータは今回の情報には含まれていないため、渋谷区が公表するハザードマップで確かめてください。
代々木・新宿の二駅が使える立地ですが、診断2件は参考値で「危険（割高）」でした。
利回り3.07%はエリア平均3.38%を下回り、価格に対して家賃収入は控えめです。
構造や権利形態など不明点は多く、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
- 重要事項説明書と登記簿で建物の構造・権利形態を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 分譲会社やブランドが不明なため管理会社GM住販に確認する
- 家賃相場は複数の賃貸情報サイトで比較して確認する
- 高潮リスクは渋谷区のハザードマップで確認する
- 割高診断は参考値のため自分でも収益計算をする
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.31ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.07%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.31ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 129,000円
- 116,000円
この棟の家賃中央値（122,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 16.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－３２－１０（この棟から約107m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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