ヴェルステージ恵比寿
ヴェルステージ恵比寿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区東３丁目２１−３ |
|---|---|
| 交通 | 恵比寿駅 徒歩6分 ／ 代官山駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2003-12（築22年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルステージ恵比寿は、東京都渋谷区東3丁目にある2003年築・10階建49戸のワンルームマンションです。恵比寿駅徒歩6分、代官山駅徒歩7分の2駅利用が可能。管理会社はパートナーズです。割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」でした。
立地と交通
ヴェルステージ恵比寿は、東京都渋谷区東3丁目21-3に位置するワンルームマンションです。最寄りはJR山手線・埼京線などが使える恵比寿駅で徒歩6分、東急東横線の代官山駅までは徒歩7分です。2つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学の経路に幅を持たせやすい特徴といえます。
恵比寿駅周辺はオフィスや飲食店が多く、代官山駅周辺はおしゃれな店が並ぶエリアとして知られています。ただし、スーパーや病院など日々の生活環境の情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、地図サイトや区のホームページで調べてみてください。
建物と管理
この建物は2003年12月に竣工し、現在の築年数は23年、10階建て・総戸数49戸です。構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社はパートナーズです。具体的な管理の内容や修繕の進み方、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。分譲会社やブランド名の情報も今回は確認できていません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、件数が少ないため参考値として読んでください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（支払った金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.26%、平均提示価格は3340万円、家賃は102,000円〜110,000円（中央値106,000円）でした。
同じ渋谷区全体でみると、診断の件数は256件で、最も多い判定はやはり「危険（割高）」（167件）です。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の数字はエリア平均と大きくは変わらない範囲にありますが、診断の件数が少ないため今後の件数の積み上がりで変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から193m離れた地点（東3-7-11）の令和8年1月1日時点の価格は1m²あたり1,260,000円で、前年の1,130,000円から11.5%上昇しています。この地点は第二種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）の取引事例は699件あり、価格の中央値は5700万円、面積の中央値は40m²でした。例として2025年第4四半期に東エリアで25m²・1Kの部屋が3100万円で取引された事例があります。なお、この建物が立つ土地の用途地域は準工業地域（市街化区域）とされ、先述の地価公示地点とは指定が異なります。詳しい用途地域は役所の都市計画課で確認してください。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされ、液状化は「やや液状化しにくい」との評価です。高潮の情報は今回のデータに無いため、区のハザードマップで確認してください。浸水想定がある地域なので、購入前に水害対策や保険の内容も確認しておくと安心です。
恵比寿・代官山2駅が使える立地は魅力ですが、築23年で管理の詳細は要確認です。
割高診断は2件のみの参考値ながら、いずれも「危険（割高）」でエリア平均と近い水準でした。
地価は上昇傾向ですが浸水想定もあるため、価格だけでなく管理・災害リスクも合わせて確認しましょう。
- 構造や権利形態を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理費・修繕積立金と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 家賃相場や空室状況を複数の賃貸サイトで確認する
- 洪水ハザードマップで浸水想定と避難経路を確認する
- 周辺の生活環境（スーパー・病院等）を現地で確認する
- 割高診断の件数が増えた際の判定を再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.12ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.26%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 102,000円
この棟の家賃中央値（106,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 1% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東３－７－１１（この棟から約193m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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