ヴェルステージ蒲田駅前
ヴェルステージ蒲田駅前（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区蒲田５丁目１８ |
|---|---|
| 交通 | 蒲田駅 徒歩2分 ／ 京急蒲田駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2012-10（築14年） |
| 総戸数 | 115戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルステージ蒲田駅前は、東京都大田区蒲田５丁目にある2012年10月竣工、14階建・115戸のワンルームマンションです。蒲田駅徒歩2分、京急蒲田駅徒歩7分の駅前立地を中立に解説します。
立地と交通
ヴェルステージ蒲田駅前の最寄りは蒲田駅で、徒歩2分という近さです。もう一つの最寄りである京急蒲田駅までも徒歩7分で、2つの駅を使い分けられる立地です。駅からの近さは入居者を探すうえで強みになりやすい要素ですが、実際の人気度や空室の状況は別の調査が必要です。
建物周辺の用途地域は商業地域に指定されており、建蔽率80％・容積率700％という高い数値が設定されています。これは敷地に対して建てられる建物の大きさの上限が高いという意味で、駅前らしい高層・高密度な街並みが広がっていることがうかがえます。あわせて防火地域の指定もあり、建物には防火性能に関する基準が求められる区域です。
建物と管理
ヴェルステージ蒲田駅前は2012年10月に竣工し、2026年時点で築14年を迎えた建物です。14階建で総戸数は115戸あり、投資用ワンルームとしてはまとまった規模のマンションといえます。管理会社は「パートナーズ」で、日常の管理業務を担っています。
一方で、建物の構造や土地の権利（所有権か借地権かなど）、分譲した会社の情報は今回のデータには記載がありません。構造や権利関係は重要事項説明書や登記簿で、分譲会社については売買契約書や管理規約で確かめることができます。管理体制の詳細についても、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を取り寄せて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件にとどまり、3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均の実質利回りは3.41％、平均の提示価格は2,530万円でした。家賃のサンプルは1件のみで、中央値は82,300円となっています。サンプルの数が少ないため、今後診断が積み重なることで数値が変わる可能性があります。
診断の件数が少ないため、この結果だけで割高か割安かを断定することはできません。実際に購入を検討する際は、同じ建物内の他の部屋の取引価格や、直近の賃料相場を複数の情報源で確認し、今回の参考値と比べてみることをおすすめします。あわせて、管理費や修繕積立金の金額も確認すると、利回りの実態をより正確に把握できます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物からおよそ10mの地点（蒲田５－１８－５）にある地価公示の値を見ると、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,180,000円でした。前年の2,840,000円と比べて12％上昇しています。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80％・容積率700％、防火地域の指定もあります。
周辺の取引事例は561件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）が集計されており、価格の中央値は2,500万円、面積の中央値は25平方メートルでした。この中央値は蒲田駅周辺のワンルーム向け物件の規模感をつかむ手がかりになりますが、取引には築年数や階数などの条件差もあるため、目安として捉えてください。
具体的な例として、2025年第4四半期には蒲田本町で面積30平方メートル・2018年築の部屋が2,800万円、蒲田で面積20平方メートル・2007年築の部屋が3,000万円、同じく蒲田で面積25平方メートル・2015年築の部屋が2,400万円で取引されています。築年数や面積によって価格に差があることが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満とされ、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地に位置します。低地特有のリスクがあるため、購入前には区のハザードマップや保険の条件を確認しておくと安心です。建物自体の免震・制振などの対策については今回のデータには無いため、知りたい場合は管理会社や分譲時の資料で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この建物についての評点4（件数12件）という情報があります。ただし、良い点や気になる点として挙げられた具体的なコメントの内容は今回のデータには含まれていません。詳しい内容を知りたい場合は、マンションレビューのサイトで直接確認してください。
駅前2分の立地は魅力ですが、構造や権利など基本情報は重要事項説明書で確認が必要です。
割高診断は1件の参考値で、判定は「注意」。これだけで割高・割安を断定できません。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい低地のため、ハザードマップも事前に確認したいです。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 分譲会社や管理規約の内容を売買契約書で確認する
- 管理会社パートナーズの管理体制を総会議事録や長期修繕計画で確認する
- 割高診断は参考値のため、複数の取引価格や賃料相場も確認する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例561件の価格帯と比較して提示価格を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点12件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-10確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.11ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.11ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,300円
この棟の家賃中央値（82,300円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 4.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／蒲田５－１８－５（この棟から約10m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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