ヴェルステージ大山
ヴェルステージ大山（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区大山金井町15-6 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 大山駅 徒歩10分 ／ 東武東上線 板橋駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2010-02（築16年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社リビングクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルステージ大山は、東京都板橋区大山金井町にある2010年竣工・地上10階建28戸のワンルームマンションです。東武東上線大山駅徒歩10分、板橋駅徒歩11分。割高診断では危険（割高）と安全・割安が同数見られ、価格の見極めが必要な棟です。
立地と交通
ヴェルステージ大山は、東武東上線の大山駅から徒歩10分、板橋駅から徒歩11分の場所にあります。2つの駅が使える点は、通勤や通学の経路を選べるという意味で便利です。ただし各駅までの道のりの傾斜や踏切の有無は今回のデータに無いため、実際に歩いて確かめることをおすすめします。
所在地の用途地域は商業地域で、市街化区域に区分されています。商業地域は店舗や施設が建ちやすく、生活の便は期待しやすい一方、周辺に建物が増えやすいため眺望や日当たりが変わる可能性もあります。周辺の具体的な商店や施設の種類は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認してください。
建物と管理
この建物は2010年2月に竣工し、築年数は16年です。構造はRC（鉄筋コンクリート）造で、地上10階建、総戸数28戸の所有権マンションです。分譲は株式会社リビングクリエイト、管理は株式会社クレアスコミュニティーが行っています。
築16年という年数は、大規模修繕の時期が近い、あるいは一度済んでいる可能性がある時期です。修繕の実施状況や次回の計画、管理費・修繕積立金の額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われており、判定は「危険（割高）」が2件、「安全・割安」が2件と分かれています。平均の実質利回りは3.78%、平均の提示価格は1995万円でした。家賃は4件のサンプルで中央値81,500円、最小78,000円、最大86,400円という結果です。
エリア（東京都板橋区）全体の診断件数は240件で、平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円です。この棟の利回りはエリア平均より0.13ポイント高く、わずかに上回っています。ただし判定内訳ではエリアも「危険（割高）」が最も多く（113件）、板橋区全体で価格が高めに出やすい傾向がうかがえます。
利回りの差はわずかで、診断件数も4件とまだ多くないため、この棟が明確に割安・割高と言い切ることはできません。実際の価格が妥当かどうかは個別の部屋の階数・向き・リフォーム状況によっても変わるため、最新の提示価格と賃料で改めて診断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から352m離れた地点（板橋２－１４－６）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり714,000円で、前年の638,000円から11.9%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価が上がっていることは分かりますが、これがこの棟自体の価値の変化を示すものではない点に注意が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで523件あり、価格の中央値は2500万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に板橋地区で価格2300万円・面積20平方メートル・1K・築2010年の取引などが見られます。間取りや築年が近い事例もあり、価格感覚の参考になります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされ、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは大雨や地震の際にリスクがあることを示す情報です。保険の必要性や具体的な対策は今回のデータに無いため、板橋区のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
大山駅・板橋駅の2駅利用可で便利ですが、傾斜や踏切は現地で確かめる必要があります。
築16年で修繕の実施状況は不明なため、総会議事録と長期修繕計画の確認が欠かせません。
割高診断は4件で危険・安全が2件ずつに分かれ、価格の妥当性は個別に見極める必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕の実施状況を確認する
- 重要事項説明書で建物構造と権利関係を確認する
- 最新の賃貸条件（賃料・空室状況）を管理会社に確認する
- 板橋区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 現地で駅までの道のりと周辺環境を歩いて確認する
- 提示価格と利回りを複数の診断で比較し妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.14ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.78%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.14ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,400円
- 85,000円
- 78,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（81,500円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 2.1% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋２－１４－６（この棟から約352m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
