ヴェルステージ池袋
ヴェルステージ池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋２丁目６７−５ |
|---|---|
| 交通 | 池袋駅 徒歩9分 ／ 北池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 65戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | 株式会社ONE TRUSTY |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルステージ池袋は、東京都豊島区池袋二丁目にある2012年3月竣工・12階建て65戸のワンルームマンションです。池袋駅徒歩9分、北池袋駅徒歩10分で、管理会社は株式会社ONE TRUSTYです。地価公示や周辺取引データ、割高診断（参考値）をもとに宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ヴェルステージ池袋は、東京都豊島区池袋二丁目に建つワンルームマンションです。最寄り駅は池袋駅で徒歩9分、北池袋駅からは徒歩10分とふたつの駅が使え、通勤や通学の経路を選びやすい立地です。池袋駅は複数の路線が乗り入れる大きなターミナル駅で、都心や郊外への移動がしやすい点も特徴です。
用途地域は商業地域で、建物を建てられる敷地面積の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は400%です。防火地域にも指定されており、火災が燃え広がりにくい構造の建物が求められるエリアとなっています。商業地域は商業施設や飲食店が集まりやすく、賃貸の需要を考えるうえでの材料のひとつになります。
建物と管理
建物は2012年3月に竣工し、2026年時点で築14年、12階建てで総戸数は65戸です。管理会社は株式会社ONE TRUSTYが担当しています。築14年は、給排水管などの設備が更新時期に近づいてくる頃合いでもあるため、修繕の計画や実施状況は購入前にしっかり見ておきたいところです。
建物の構造、敷地の権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社の名前は、今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理の実態をより詳しく知りたい場合は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認するとよいでしょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件分の参考値で、いずれも「危険（割高）」という判定でした。危険（割高）は、家賃から見た収益性に対して価格が高めについている、という診断結果の呼び方です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
平均実質利回りは3.05%、平均提示価格は3015万円、家賃は88,000円から90,000円の間で中央値は89,000円、最終診断日は2025年6月25日です。これらの数値も診断2件分の参考値である点に注意してください。
エリア全体（東京都豊島区）では287件の診断があり、危険158件、注意38件、安全・割安85件、判定不能6件で、多い判定はやはり「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円です。この棟の利回り3.05%はエリア平均より低く、提示価格3015万円はエリア平均より高めの位置にあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から145m離れた地点（池袋１－７－１７）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり136万円で、前年の117万円から16.2%上昇しました。用途地域は近隣商業地域・商業地で、周辺の地価は上昇傾向にあることがうかがえます。
周辺の取引事例は685件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108.9万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば南池袋の1Kで面積20平方メートル・築2016年の部屋が、2025年第4四半期に3600万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。ただし高潮についてのデータは今回のデータにはありませんので、豊島区が公表するハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、6件の評価をもとに評点4（5点満点中）が付いています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、実際の投稿内容が気になる方は同サイトで確認してください。
割高診断は2件の参考値で、いずれも危険（割高）判定ですが断定はできません。
地価は1年で16.2%上昇しており、周辺相場の動きは強含みと言えます。
構造や権利関係は不明な点が多く、契約前に書類での確認が欠かせません。
- 重要事項説明書で建物の構造と権利形態を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の賃貸成約事例で家賃水準を自分でも確認する
- 豊島区のハザードマップで高潮リスクを確認する
- 診断が参考値である点を踏まえ複数資料で検証する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.49ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.05%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.49ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 3.5% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋１－７－１７（この棟から約145m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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