ヴェルステージ池袋
ヴェルステージ池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋２丁目６７−５ |
|---|---|
| 交通 | 池袋駅 徒歩9分 ／ 北池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 65戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | 株式会社ONE TRUSTY |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルステージ池袋は、東京都豊島区池袋2丁目にある12階建て65戸のマンションです。池袋駅から徒歩9分、北池袋駅から徒歩10分の立地にあります。宅建士の視点で、建物や管理、価格の割高感、周辺の地価データなどを中立にまとめました。購入を検討する際の参考にしてください。
立地と交通
ヴェルステージ池袋は、東京都豊島区池袋2丁目にあるマンションです。最寄り駅は池袋駅で、徒歩9分で着きます。北池袋駅も徒歩10分で利用でき、2つの駅が使える立地です。池袋駅は複数の路線が乗り入れる大きな駅で、通勤や通学のしやすさが期待できる立地といえます。
この場所の用途地域は商業地域で、市街化区域に入っています。近くの地価公示地点（池袋１－７－１７、この棟から145m）は近隣商業地域・商業地に区分され、建蔽率80%、容積率400%、防火地域という条件です。周辺は店舗やオフィスも多いエリアと考えられます。
この物件は池袋駅・北池袋駅の両方が徒歩10分圏内にあり、複数の駅を使い分けられる点は、単身者向けのワンルーム投資物件としては便利さにつながりやすい特徴です。ただし、実際の生活動線や周辺の騒音・人通りなどは、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年3月に竣工し、築年数は14年です。12階建てで、総戸数は65戸です。構造（鉄筋コンクリートなど建物の骨組みの種類）や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲会社、ブランド名についてはデータが取得できておらず、分かりません。
管理会社は株式会社ONE TRUSTYです。管理費や修繕積立金の金額、これまでの修繕履歴などの詳しい内容は、今回のデータには含まれておらず分かりません。購入を検討する場合は、重要事項説明書や管理組合の資料でしっかり確認することをおすすめします。
総戸数65戸という規模は、大規模でも極端に小規模でもない中規模マンションといえます。築年数14年が経過しており、経年による設備の状態や大規模修繕の実施状況は、購入前に資料で個別に確認しておく必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から管理費などの経費を引いて計算する利回り）は3.05%、平均提示価格は3015万円でした。家賃は88,000円から90,000円で、中央値は89,000円です（家賃サンプル2件）。最終診断日は2025年6月25日です。
東京都豊島区全体では285件の診断があり、危険（割高）が157件、注意が37件、安全・割安が85件、判定不能が6件でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2665万円、家賃中央値は85,250円です。棟とエリアの利回りの差についてはデータが無く、分かりません。
割高診断はあくまで診断時点のデータに基づく参考情報です。この棟は2件、豊島区全体でも危険（割高）の判定が最も多く、価格や利回りの面では慎重に見る必要がありそうですが、件数が少ないため今後の追加データも合わせて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から145m地点の地価公示（池袋１－７－１７、令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,360,000円で、前年の1,170,000円から16.2%上がりました。ただしこれは特定の地点の価格であり、この棟自体の資産価値を直接示すものではない点に注意が必要です。
周辺の取引事例は685件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108.9万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の南池袋では、20平方メートルの1Kが3600万円、40平方メートルの1LDKが9600万円で取引されています。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮についてのデータは取得できておらず、分かりません。用途地域は商業地域、区域区分は市街化区域に含まれており、周辺は比較的建物を建てやすい地域といえます。
国交省の取引事例には、上池袋の35平方メートルの1LDKが4400万円で取引された例も含まれています（築年は不明）。地区や築年、間取りによって価格には幅があるため、複数の事例を見比べながら、この棟の価格が妥当かどうか自分でも確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には6件の評価が投稿されており、評点は4です（5点満点と考えられます）。ただし具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれておらず、分かりません。実際に住んでいる人の声を知りたい場合は、他の口コミサイトも合わせて確認することをおすすめします。
参考値ながら2件とも危険（割高）判定で、エリア平均より実質利回りは低めです。
地価公示は前年より16.2%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
構造・権利・修繕履歴は未取得のため、重要事項説明書で必ず確認してください。
- 構造・権利形態（所有権か借地権か）を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と修繕履歴を確認する
- 分譲会社・施工会社の情報を管理会社等に確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトでも確認する
- 高潮リスクは自治体のハザードマップで確認する
- 口コミの具体的な内容を他サイトでも確認する
- 割高診断は2件のみのため参考値として捉える
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.5ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.05%）は、東京都 豊島区相場（3.55%）より0.5ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（85,750円）より 3.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋１－７－１７（この棟から約145m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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