ベルシード池袋本町
ベルシード池袋本町（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋本町２丁目２９−１５ |
|---|---|
| 交通 | 下板橋駅 徒歩6分 ／ 北池袋駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2019-08（築7年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区池袋本町にある投資用ワンルーム『ベルシード池袋本町』を宅建士目線で解説します。下板橋駅徒歩6分・北池袋駅徒歩7分、2019年8月築9階建て全74戸で、割高診断は参考値（2件）ともに注意判定でした。
立地と交通
物件は東京都豊島区池袋本町２丁目２９−１５にあります。最寄り駅は下板橋駅で徒歩6分、北池袋駅も徒歩7分で使えます。二つの駅をどちらも徒歩圏で使える立地は、入居者を募集するときに使える路線の選択肢が増える点で、空室対策の面でも安心材料のひとつになります。
複数の駅を利用できることは、片方の路線にダイヤの乱れなどがあった場合でも、もう一方の駅を使えるという点で住む人にとっての安心材料にもなります。ただし実際の運行状況や本数などは今回のデータには含まれていないため、各鉄道会社の公式サイトで確認してください。
周辺の商店街やスーパー、学校など生活利便施設の具体的な情報は今回のデータに含まれていないため、実際に街を歩いて確認するか、地図サービスで周辺施設を調べてください。
建物と管理
建物は2019年8月竣工で築7年、9階建て・総戸数74戸です。管理会社はFGHが担当しています。比較的新しい建物のため大きな老朽化の心配はまだ少ないと考えられますが、建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
権利形態（土地を所有する「所有権」か、借りる「借地権」か）、分譲会社、ブランド名も今回のデータには記載がありません。権利形態は将来売却するときの評価にも関わるため、契約前に重要事項説明書で必ず確認してください。
修繕積立金とは、将来の外壁塗装や屋上防水などの工事費用をあらかじめ積み立てておくお金のことです。この金額や長期修繕計画の有無は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。積立金が不足していると、購入後に一時金を求められる可能性もあります。
割高診断から見た相場ポジション
実質利回りとは、家賃収入から管理費や税金などの経費を差し引いた、実際の手取りに近い利回りのことです。この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも判定は「注意」でした。平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は109,000円（最小99,000円〜最大119,000円、サンプル2件）です。
同じ豊島区全体では診断287件のうち「危険（割高）」が158件と最も多く、注意38件、安全・割安85件、判定不能6件でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2675万円、家賃中央値は85,750円です。
棟の家賃水準はエリア中央値より高めですが、診断件数がわずか2件のため、この棟が周辺より割安か割高かを断定することはできません。検討する場合は、周辺の複数の賃貸事例を追加で確認し、家賃相場の幅を自分でも把握することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示とは、国が毎年1月1日時点の土地の価格を発表する制度です。近くの地価公示地点（池袋本町4-8-11、棟から230m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり710,000円、前年は630,000円で、変動率は12.7%でした。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。
周辺の取引事例は847件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格中央値2600万円、単価中央値は1平方メートルあたり104万円、面積中央値25平方メートルでした。例として2300万円・20平方メートル・1K・築2010年などの取引があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、地盤が液体状になる現象を示す「液状化」は「液状化しにくい」、地形は水はけの良い「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、豊島区のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部口コミサイト「マンションレビュー」では評点4、件数9件という情報があります。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、実際の声を詳しく知りたい場合はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
立地は下板橋駅・北池袋駅の二駅利用でき、通勤の選択肢が広い点が魅力です。
割高診断は参考値（2件）で断定できず、エリア全体は危険判定が多い状況です。
構造・権利・修繕計画など未取得情報が多いため、契約前に書類で必ず確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 分譲会社・ブランドをパンフレットや登記簿で確認する
- 修繕積立金と長期修繕計画を管理組合資料で確認する
- 家賃サンプルが少ないため現地の賃貸相場を追加確認する
- 高潮リスクを豊島区のハザードマップで確認する
- 周辺の生活施設を現地で実際に歩いて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別確認のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-11確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 119,000円
- 99,000円
この棟の家賃中央値（109,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 26% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋本町４－８－１１（この棟から約230m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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