ベルシード新小岩
ベルシード新小岩（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築1年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区東新小岩5-16-16 |
|---|---|
| 交通 | 新小岩 |
| 築年 | 2025（築1年） |
この物件の解説（宅建士視点）
ベルシード新小岩は東京都葛飾区東新小岩に立つ、2025年竣工・築1年の投資用ワンルームマンションです。新小岩駅が最寄りですが、建物の詳細や管理体制のデータは少なく、購入前に確かめるべき点が多い物件です。
立地と交通
所在地は東京都葛飾区東新小岩5-16-16です。最寄り駅として新小岩が事実データに挙がっていますが、駅までの徒歩分数や周辺の商業施設、生活利便施設の状況は今回のデータに無いため、物件概要や地図サイト、現地で確かめてください。
地価公示（公示地点：東新小岩5-9-7、棟から約137m）によると、令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり466,000円で、前年の432,000円から7.9%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価が上がっている理由やこの先も同じ動きが続くかどうかは今回のデータからは判断できないため、最新の公示地価や周辺の取引動向を継続して確認してください。
建物と管理
建物は2025年竣工で築1年の比較的新しいマンションです。階数、総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなどの土地の使い方）、分譲会社、管理会社はいずれも今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理規約で確かめてください。
築浅の物件は設備面では新しい一方、管理組合の運営実績がまだ浅く、長期修繕計画（将来の修繕の予定とお金の計画）の中身や修繕積立金の金額が今後の住民負担を左右します。これらの情報も今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
また、築1年という段階では大規模修繕の実績がまだ無いのが一般的です。初回の大規模修繕がいつ予定されているか、積立金の値上げ計画があるかどうかも、管理規約や重要事項説明書と合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均提示価格は2,900万円、平均実質利回りは3.56%でした。家賃も93,000円の1件のみが根拠のため、こちらも参考値にとどめて読んでください。
同じ葛飾区エリア全体では66件の診断があり、最多の判定は「危険（割高）」（35件）で、平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1,722万円、家賃中央値は62,885円でした。エリア全体として割高傾向が強い中で、この棟はデータが1件しかなく、エリアより良いか悪いかを今の時点で判断するのは早計です。
参考値である1件の判定だけでこの棟を安全と決めつけることはできません。診断件数が増えるまでは、同じ建物内の別の部屋や、近い条件の中古取引価格と照らし合わせて価格の妥当性を確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに80件あり、価格中央値は2,100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は73.3万円、面積中央値は20平方メートルでした。例として2025年第4四半期には1K・20平方メートルの部屋が3,000万円や2,800万円、2022年築の同条件の部屋が2,900万円で取引されています。
物件周辺の用途地域は準工業地域で、市街化区域内にあると国交省データに示されています。先に挙げた公示地点の用途地域（第一種住居地域）とは地点が異なるため、実際にこの棟が属する用途地域は登記簿や都市計画図で確かめてください。
ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5メートル、高潮が3メートル以上5メートル未満、液状化は「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地とされています。想定される浸水の深さは建物の1階部分を超える可能性がある数字のため、低層階を検討する場合は特に、自治体のハザードマップや防災情報で詳しい状況を確認することをおすすめします。
築1年と新しいですが、建物詳細や管理情報はデータが少なく確認が必須です。
割高診断は1件の参考値で、エリア全体では「危険（割高）」が最多の判定でした。
地価は上昇傾向ですが、低地特有の浸水・液状化リスクも併せて確認が必要です。
- 駅からの徒歩分数を物件概要や地図サイトで確認する
- 階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社と長期修繕計画を総会議事録で確認する
- 修繕積立金の金額と今後の値上げ予定を確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- 周辺の賃料相場を複数の情報源で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
入居者・オーナーの口コミ（1件）
-
★★★★★オーナー
東京駅まで近い
【良かったところ】
優れている・好きな部分
・快適性、希少性が高い
・駅周辺において店舗が豊富で帰り道も苦にならない
その理由
・内廊下
・最寄り駅まで平坦
【改善ポイント・今後への期待】
資産価値を上げる要素
・駅周辺において段階的に再開発事業の開始
・人口流入
その理由
・まちなみが整い、にぎわいをもたらす
・店舗増加
口コミは投稿者個人の体験・感想であり、投資成果を保証するものではありません。断定的な評価・誹謗は掲載していません。匿名投稿です。
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.23ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 47.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東新小岩５－９－７（この棟から約137m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルクシェール青砥葛飾区
- スカイコート高砂葛飾区
- ライオンズマンション東新小岩葛飾区
- ライオンズマンション小岩第5葛飾区
- ベルシード新小岩az葛飾区
- ガーラ・プレシャス四ツ木葛飾区
