ライオンズマンション小岩第5
ライオンズマンション小岩第5（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区奥戸9丁目2番20号 |
|---|---|
| 交通 | 総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1991-04（築35年） |
| 総戸数 | 140戸 |
| 階数 | 地上9階 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション小岩第5は、東京都葛飾区奥戸にある1991年築・地上9階建て140戸の中古ワンルームマンションです。小岩駅まで徒歩13分。割高診断は3件中2件が「危険（割高）」で、価格の見極めが特に重要な物件といえます。
立地と交通
ライオンズマンション小岩第5は、東京都葛飾区奥戸9丁目2番20号にあります。最寄りは総武・中央緩行線の小岩駅で、徒歩13分の距離です。駅までの時間はやや長めなので、通勤や通学で毎日利用する場合は、実際の道のりや坂道の有無、夜間の人通りなどを自分の足で確認しておくと安心です。
このほかの交通手段、たとえばバス路線や他の駅への近さについての情報は、今回のデータには含まれていません。駅からの近さは家賃や入居需要に影響しやすい要素の一つですが、それが今後も続くかどうかまでは分かりません。現地を訪れて、駅から建物までの街の雰囲気や周辺の商店の様子も見ておくとよいでしょう。
建物と管理
この建物は1991年4月に竣工し、2026年時点で築35年です。地上9階建てで総戸数は140戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造です。土地の権利は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。築35年というのは古すぎるとは言えませんが、修繕の状況を必ず確認したい年数です。
分譲会社の大京は「ライオンズマンション」ブランドを長年展開しており、現在はオリックスグループの傘下です。全国的に供給実績があり、中古での流通量も多いブランドとされています。ただし、この建物固有の大規模修繕の履歴や、修繕積立金の状況、管理組合の運営状態については、今回のデータには含まれておらず分かりません。購入前には管理組合の議事録や長期修繕計画を確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われました。内訳は「危険（割高）」が2件、「注意」が1件、「安全・割安」は0件で、多い判定は「危険（割高）」です。平均実質利回り（家賃収入から一定の費用を引いた分を、価格で割って計算する収益率の目安）は3.93%、平均提示価格は1580万円でした。家賃は中央値65,000円、最小62,000円、最大70,000円で、これらはサンプル3件から得られた数字です。
エリアである東京都葛飾区全体では66件の診断があり、内訳は「危険（割高）」35件、「注意」18件、「安全・割安」13件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。この棟の利回りはエリア平均より0.14ポイント高い結果でしたが、判定の傾向自体はエリアと同じ「危険（割高）」寄りといえます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から254メートルの地点の地価公示（国が毎年1月1日時点の土地の値段の目安として公表する数字です）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり320,000円でした。前年の305,000円と比べて4.9%上がっています。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率は50%、容積率は150%（どちらも建物を建てられる大きさの割合を示す数値です）、準防火地域に指定されています。あくまでこの地点の価格であり、棟そのものの評価ではない点に注意が必要です。
周辺（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）の取引事例は68件あり、価格の中央値は1650万円、単価の中央値は1平方メートルあたり50.7万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、奥戸で1DK・25平方メートルの部屋が1700万円、西小岩で1DK・15平方メートルの部屋が1100万円で取引された例があります。これらはこの棟自体の取引ではなく、周辺エリアの事例である点に注意してください。
ハザードマップの情報では、この地点の洪水浸水想定は3〜5メートル、高潮は1メートル以上3メートル未満とされています。また、地震の際に地面が水のようにやわらかくなる液状化が起きやすい、三角州・海岸低地という地形に位置しています。用途地域は第1種住居地域で、すでに市街地として開発が進んでいる市街化区域です。購入を検討する場合は、自治体が公開しているハザードマップで具体的な想定範囲を必ず確認することをおすすめします。
割高診断は3件中2件が「危険（割高）」で、価格の確認が重要な物件です。
エリア平均より利回りはわずかに高いですが、判定の傾向はエリアと同じです。
ハザードは洪水・高潮・液状化のリスクがあり、事前確認が欠かせません。
- 分譲会社・管理会社の管理実績と修繕計画を確認する
- 実際の駅までの道のりと所要時間を歩いて確かめる
- 提示価格が周辺取引事例や地価に対して妥当か確認する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化の想定を確認する
- 家賃設定が近隣の実勢に合っているか確認する
- 大規模修繕の履歴と長期修繕計画の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.14ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.93%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.14ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 65,000円
- 62,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 3.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／奥戸６－１７－１５（この棟から約254m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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