ライオンズマンション小岩第5
ライオンズマンション小岩第5（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区奥戸9丁目2番20号 |
|---|---|
| 交通 | 総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1991-04（築35年） |
| 総戸数 | 140戸 |
| 階数 | 地上9階 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都葛飾区奥戸にある「ライオンズマンション小岩第5」は、総武・中央緩行線小岩駅から徒歩13分、1991年築・地上9階建て140戸のワンルーム投資用マンションです。大京の「ライオンズ」ブランドで、割高診断では危険（割高）の判定が多く出ています。
立地と交通
最寄り駅は総武・中央緩行線の小岩駅で、徒歩13分の距離にあります。駅から少し歩く分、周辺は落ち着いた住宅地が広がるエリアです。駅前の商店街やスーパーなどの生活環境は今回のデータに無いため、実際の歩きやすさや買い物のしやすさは現地を歩いて確かめてください。
棟の近くにある地価公示地点（奥戸６－１７－１５、棟から254m）では、用途地域は第一種中高層住居専用地域とされ、建物の高さや形が制限されるエリアです。一方で国交省の用途地域データでは第１種住居地域となっており、地点ごとに規制が異なる可能性があります。棟自体の正確な用途地域は、役所の都市計画課で確かめてください。
建物と管理
この棟は1991年4月に竣工し、築35年になります。地上9階建てで総戸数は140戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造（柱や梁が鉄骨と鉄筋コンクリートでできた頑丈な構造）です。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担っています。「ライオンズ」は大京が長年にわたり多くのマンションを供給してきたブランドで、現在はオリックスグループ傘下にあり、中古での流通量が多いことが特徴です。
大手デベロッパーと管理会社による運営は安心材料のひとつですが、築35年ということもあり、給排水管や外壁などの修繕が今後の課題になりやすい時期に入っています。実際の修繕の実施状況や今後の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、判定の内訳は危険（割高）が2件、注意が1件で、安全・割安はありませんでした。診断件数が3件のため参考値として扱いますが、平均実質利回りは3.93%、平均提示価格は1580万円です。家賃は中央値65,000円（最小62,000円〜最大70,000円、サンプル3件）で、最終診断日は2025年6月30日です。
比較対象となる葛飾区全体では診断66件のうち、危険（割高）が35件、注意が18件、安全・割安が13件で、区全体でも危険（割高）が最も多い結果でした。区全体の平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。棟の利回りはエリアより0.14ポイント高く、わずかに利回り面で有利な傾向が見られますが、診断件数が少ないため、この結果だけで割高か割安かを決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から254m離れた地価公示地点（奥戸６－１７－１５）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり320,000円で、前年の305,000円から4.9%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率150%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで68件あり、価格の中央値は1650万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は50.7万円、面積の中央値は25平方メートルです。2025年第4四半期の例では、同じ奥戸地区の25平方メートル・1DK（1991年築）が1700万円、15平方メートル・1K（1988年築）が670万円、西小岩地区の15平方メートル・1DK（1988年築）が1100万円で取引されています。
国のハザード情報では、この地点は洪水で3〜5mの浸水が想定され、高潮でも1m以上3m未満の浸水域に入り、液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。水害リスクが比較的高いエリアなので、購入を検討する場合は葛飾区のハザードマップと火災保険・水災保険の条件を自分の目で確かめてください。
築35年・140戸のこの棟は大京系の管理体質が強みですが、修繕計画は売主に確認が必要です。
診断3件（参考値）は危険（割高）が多く、エリア全体も同様の傾向なので価格は慎重に見極めるべきです。
浸水・液状化リスクがあるため、ハザードマップと保険条件を必ず事前に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 現地で小岩駅からの道のりと周辺環境を歩いて確かめる
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 家賃相場と空室率を複数の賃貸サイトで比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-14時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.14ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.93%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.14ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
- 65,000円
- 62,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 3.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／奥戸６－１７－１５（この棟から約254m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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