ルクシェール青砥
ルクシェール青砥（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区青戸６丁目３−１２ |
|---|---|
| 交通 | 青砥駅 徒歩4分 ／ 京成高砂駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2017-07（築9年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
ルクシェール青砥は、東京都葛飾区青戸にある2017年7月築・10階建て全37戸のワンルーム投資用マンションです。最寄りの青砥駅まで徒歩4分、京成高砂駅も徒歩圏です。割高診断は3件と少数ながら『危険（割高）』の判定が多く、価格の妥当性は個別に確認する必要があります。
立地と交通
ルクシェール青砥は、東京都葛飾区青戸六丁目に位置する2017年7月築の分譲マンションです。最寄りの青砥駅までは徒歩4分と近く、駅前の生活動線を使いやすい立地といえます。もう一つの最寄りである京成高砂駅も徒歩12分の距離にあり、2つの駅を状況に応じて使い分けられる点は特徴の一つです。
周辺の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に指定されています。商業施設や生活利便施設が集まりやすい地域区分であり、賃貸募集の際の強みになり得る立地条件です。ただし実際の商店街やスーパーの充実度、駅までの道のりの様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめてください。
建物と管理
建物は2017年7月に竣工し、事実データ上の築年数は9年です。10階建て・総戸数37戸のワンルームマンションで、大規模タワーではなく比較的小規模な棟にあたります。建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨造かなど）や、区分所有権の種別（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社はFGHです。日常清掃や設備点検などの管理体制、修繕積立金の額や長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていません。管理規約や長期修繕計画書、直近の管理組合総会の議事録を売主や管理会社に求めて、修繕の履歴や今後の計画を確認しておくと安心です。分譲時の売主（デベロッパー）の情報も今回は把握できていないため、販売時の資料や登記簿で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、内訳は『危険（割高）』が2件、『注意』が1件、『安全・割安』は0件でした。平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2250万円です。家賃は中央値75,525円で、75,050円から76,950円の範囲でした（最終診断日は2024年5月31日）。
同じ葛飾区エリア全体では66件の診断があり、平均実質利回り3.79%、平均提示価格1722万円、家賃中央値62,885円で、こちらも『危険（割高）』が最も多い判定でした。棟の利回りはエリア平均より0.31ポイント低く、提示価格はエリア平均より高い水準にあります。ただしこの棟の診断件数は3件と少なく、件数の少なさを踏まえて他の判断材料と合わせて見ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から222メートルの地点（青戸３－３４－５、令和8年7月1日時点の地価公示）は、1平方メートルあたり775,000円で、前年の685,000円から13.1%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%の防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺への需要の高さを示す一つの材料ですが、個別の物件価格が妥当かどうかは別に確認する必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に154件あり、価格中央値は1900万円、面積中央値は20平方メートルでした。直近の例では、2025年築の1Kが3200万円（20平方メートル）、1DKが3600万円（25平方メートル）、1Kが3500万円（25平方メートル）など、新築に近い物件の価格が並んでいます。築年の異なる本棟とは条件が異なるため、面積や築年をそろえて個別に比較することをおすすめします。
ハザード情報では、洪水浸水想定は3〜5メートル、高潮は1メートル以上3メートル未満とされ、地形は自然堤防、液状化のしやすさは『液状化しやすい』と分類されています。水害や地盤に関するリスクは住み心地や資産性に関わるため、購入前にハザードマップと合わせて確認しておきたい項目です。
割高診断は少数ながら『危険（割高）』が多く、エリア平均より利回りが低い傾向が見られます。
青砥駅徒歩4分と駅近ですが、水害・液状化のリスクは事前にハザードマップで確認が必要です。
構造・権利・管理体制など未取得の情報も多く、契約前の一次資料での確認が欠かせません。
- 建物の構造と権利の種類を重要事項説明書で確認する
- 管理規約・修繕計画・総会議事録を管理組合か売主に確認する
- 家賃の根拠となる家賃一覧表（レントロール）を確認する
- ハザードマップで浸水や液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例と面積・築年をそろえて価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.31ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.48%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.31ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 76,950円
- 75,525円
- 75,050円
この棟の家賃中央値（75,525円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 20.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／青戸３－３４－５（この棟から約222m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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