ライオンズマンション東新小岩
ライオンズマンション東新小岩（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区東新小岩2丁目20-1 |
|---|---|
| 交通 | 総武線(快速) 新小岩駅 徒歩20分 |
| 築年 | 1990-11（築35年） |
| 総戸数 | 145戸 |
| 階数 | 地下1階付地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東新小岩は、東京都葛飾区東新小岩2丁目にある総戸数145戸の中古マンションです。新小岩駅徒歩20分、1990年築・大京分譲の棟の特徴と周辺の地価・取引データを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ライオンズマンション東新小岩は、東京都葛飾区東新小岩2丁目にあります。最寄りは総武線（快速）の新小岩駅で、徒歩20分の距離です。駅からやや離れているため、通勤や通学での移動時間は事前にしっかり確認しておきたいポイントです。
この棟が立つ場所の用途地域は第1種住居地域で、市街化区域に区分されています。第1種住居地域とは、主に住宅のための地域で、大きな工場や店舗の建設が制限されている区分のことです。周辺は住宅が中心のエリアと考えられます。
建物と管理
建物は1990年11月に完成し、2026年時点で築36年になります。地下1階付き地上7階建てで、総戸数は145戸です。構造は鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲した会社は大京で、管理会社は大京アステージが担当しています。
ブランド名は「ライオンズ」で、大京が手がけるマンションブランドとして長年の実績があります。現在はオリックスグループの傘下で、全国に供給実績があり、中古の流通量も多いとされています。
築36年のマンションでは、建物の傷み具合や修繕の計画が住み心地や資産価値に関わってきます。大規模修繕の実施状況や今後の計画は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として見てください。断定的な判断はできません。2件とも「注意」の判定で、「危険（割高）」や「安全・割安」はありませんでした。平均の実質利回りは4.15%、平均の提示価格は1135万円でした。
家賃のデータは2件とも52,000円で、家賃中央値も52,000円でした。サンプルが少ないため、この家賃が今の相場を正確に表しているとは言えません。最終の診断日は2023年9月30日で、今から見るとやや古いデータです。最新の家賃感は賃貸の掲載サイトや管理会社に確認するとよいでしょう。
葛飾区全体では診断件数が66件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で35件でした。エリア平均の実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。この棟の平均利回り4.15%はエリア平均の3.79%より高く、平均提示価格1135万円はエリア平均の1722万円より低い結果でした。ただし棟のサンプルは2件のみなので、この比較も参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から273m離れた東新小岩４－２５－２３の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり500,000円でした。前年の441,000円から13.4%上昇しています。この地点は準工業地域の商業地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は80件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は73.3万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に成約した20平方メートルの1Kで、2019年築が3000万円、同じく2019年築が2800万円、2022年築が2900万円という取引がありました。これらは比較的新しい建物の事例で、1990年築の本棟とは条件が異なる点に注意してください。
ハザード情報では、この場所は洪水で3〜5mの浸水が想定されるほか、高潮では3m以上5m未満の想定があります。地盤は液状化しやすく、地形は三角州・海岸低地とされています。購入を検討する場合は、自治体のハザードマップで最新の想定と避難場所を必ず確認してください。
診断件数は2件と少なく参考値ですが、利回りはエリア平均より高めでした。
築36年のため、修繕履歴と長期修繕計画の確認が特に重要です。
地価は上昇傾向でもハザードは浸水・液状化のリスクがあり両面を見る必要があります。
- 長期修繕計画と大規模修繕の実施履歴を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 最新の家賃相場を賃貸サイトや管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の最新想定を確認する
- 周辺の取引事例と価格差を自分でも調べて比較する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格の妥当性は別問題）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.36ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.15%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 52,000円
- 52,000円
この棟の家賃中央値（52,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 17.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東新小岩４－２５－２３（この棟から約273m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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