ライオンズマンション東新小岩
ライオンズマンション東新小岩（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区東新小岩2丁目20-1 |
|---|---|
| 交通 | 総武線(快速) 新小岩駅 徒歩20分 |
| 築年 | 1990-11（築35年） |
| 総戸数 | 145戸 |
| 階数 | 地下1階付地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション東新小岩は、東京都葛飾区東新小岩にある1990年築・総戸数145戸のワンルーム投資用マンションです。新小岩駅から徒歩20分の立地で、地価公示や周辺の取引事例、割高診断（参考値）などの公的データをもとに、宅建士の視点で良い点と気になる点を中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション東新小岩は、総武線快速の新小岩駅から徒歩20分の場所にあります。徒歩20分は決して近い距離ではなく、駅までの道のりや所要時間は人によって感じ方が変わります。実際に歩いてみて、坂道や信号の数、夜道の明るさなどを自分の目で確かめることをおすすめします。バスの有無や本数についてのデータはありませんので、分かりません。
所在地は東京都葛飾区東新小岩2丁目で、周辺は建物の使い方を決めるルール（用途地域）で第1種住居地域に指定されています。住宅を中心とした落ち着いたエリアである一方、近くの地価公示の地点は準工業地域・商業地に区分されており、用途地域は場所によって異なる点に注意が必要です。周辺の街並みの雰囲気や商店の様子は、データが無いため分かりません。
建物と管理
この建物は1990年11月に完成した、地下1階付き地上7階建て、総戸数145戸の鉄筋コンクリート造マンションです。2026年時点で築36年が経過しており、経年による設備の劣化や今後の大規模修繕の予定については、今回のデータには含まれていないため分かりません。購入を検討する際は、修繕履歴を管理会社に確認することをおすすめします。
分譲したのは大京で、管理は大京アステージが行っています。ブランドは「ライオンズマンション」で、大京は全国に供給実績があり中古の流通量も多いデベロッパー（開発会社）として知られています。ただし、これはブランドの特徴であり、この物件自体の管理状態の良し悪しを示すものではありません。管理費や修繕積立金の金額についてのデータはなく、分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われておらず、3件に満たないため「参考値」として扱います。2件とも判定は「注意」で、平均の投資した金額に対する年間の家賃収入の割合（実質利回り）は4.15%、平均提示価格は1135万円、家賃は2件とも52,000円でした。最終診断日は2023年9月30日で、現在の市況とは差がある可能性があります。
参考までに葛飾区全体では66件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で35件、次いで「注意」18件、「安全・割安」13件でした。区の平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円です。この棟の利回りは区の平均より高めですが、サンプルが2件のみのため、この棟が割安と断定することはできません。棟とエリアの利回り差を示すデータもありませんでした。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から273m離れた「東新小岩４－２５－２３」地点では、国が毎年公表する土地の価格（地価公示）が令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり500,000円となっており、前年の441,000円から13.4%上昇しています。用途地域は準工業地域・商業地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。ただしこれはこの棟そのものの土地評価ではなく、近隣地点の公示価格である点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに80件あり、価格の中央値は2100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は73.3万円、面積の中央値は20平方メートルでした。例として2025年第4四半期の新小岩地区では、20平方メートル・1Kタイプで2019年築が2800万円〜3000万円、2022年築が2900万円という取引がありました。これらはあくまで周辺エリアの事例であり、この棟の価格を直接保証するものではありません。
ハザード情報では、洪水浸水想定が3〜5m、高潮が3m以上5m未満とされており、地面が水を含んだ砂のように緩くなる現象（液状化）についても「液状化しやすい」、地形は三角州・海岸低地と示されています。こうした情報は契約前に受ける大事な説明（重要事項説明）で改めて確認できますので、購入を検討する際は必ず内容を確認してください。
新小岩駅から徒歩20分とやや距離があり、通勤・生活の利便性は自分の足で確認する必要があります。
割高診断は2件のみの参考値ですが、棟の利回り4.15%はエリア平均3.79%より高めです。
地価は上昇傾向でも、洪水・高潮・液状化のリスクは重要事項説明でしっかり確認しましょう。
- 新小岩駅までの実際の道のり・所要時間を自分の足で確認する
- 修繕積立金や長期修繕計画の内容を確認する（データは未取得）
- 洪水・高潮・液状化などのハザード情報を重要事項説明で確認する
- 総戸数145戸の空室状況や賃料相場を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と本物件の面積・築年・価格を比較する
- 割高診断は2件のみの参考値であることを理解して判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.36ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.15%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 52,000円
- 52,000円
この棟の家賃中央値（52,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 17.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東新小岩４－２５－２３（この棟から約273m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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